21:40, 14.01.2015

На обсуждение: «Почему дорожают квартиры»

Жилье резко подорожало в конце прошлого года, и застройщики продолжают объявлять о повышении цен, ссылаясь на ухудшение экономической ситуации. «Газета.Ru» попросила застройщиков объяснить, как именно курс доллара и ставка ЦБ влияют на строительную отрасль, в том числе на эконом-класс, где используются преимущественно отечественные материалы.

KIR_6116.jpg

Застройщики объясняют причины роста цен на жилье в кризис. Фото Кирилла Затрутина

Ажиотажный спрос

После решения Центробанка увеличить ключевую ставку до 17% многие застройщики, хотя и не все, начали объявлять внеплановое повышение цен на жилье. По данным группы компаний «Премьер», специализирующейся на жилье эконом- и комфорт-класса, повысились цены в половине жилых комплексов в Москве и области, а снизились — в каждом шестом ЖК. В трети объектов цена оставалась на прежнем уровне.

Основной фактор, из-за которого квартиры начали дорожать, — это ажиотажный спрос, вызванный падением курса рубля.

«Из-за падения курса рубля люди начали снимать деньги в банках. Часть людей купила на эти деньги валюту, а часть — понесла снятую рублевую массу застройщикам. В какой-то момент в офисах продаж собрались огромные толпы людей», — говорит ведущий аналитик ГК «Премьер» Елена Щепкина.

Таким образом, изменение цен — это реакция отделов продаж застройщиков на поведение покупателей. Максимально цены выросли на наиболее ликвидное жилье.

Также выше вынужденных мер накручивали цены те застройщики, которые остро нуждались в «живой денежной массе», считает Елена Щепкина.

«Финансово неустойчивые застройщики продолжили строительство части замороженных в конце лета – начале осени строек. Причем строительство было активным даже в период новогодних праздников и в лютые морозы», — говорит эксперт.

Если поднимали цены застройщики по-разному, то общей тенденцией стал выброс на продажу новых квартир: все компании старались продать как можно больше.

По словам экспертов, в декабре в Москве и области в продажу поступило квартир больше, чем за октябрь – ноябрь, вместе взятые.

«Некоторые застройщики крупных проектов выставляли большие пулы квартир для расширения ассортимента (разное количество комнат, сроки сдачи, планировки), чтобы продать максимальное количество объектов по предельно высоким ценам. Это позволит перекрыть возможное снижение спроса последующих месяцев», — уверена коммерческий директор Rose Group Наталья Саакянц.

Откуда материалы

Если с тем, как курс рубля повлиял на поведение людей, побежавших срочно покупать квартиры, чтобы спасти свои деньги, все понятно, то к тезису о том, что квартиры дорожают, потому что из-за роста курса доллара стало дороже закупать материалы, многие относятся со справедливым сомнением.

Когда осложнились отношения с Западом и были введены санкции, застройщики рассказывали «Газете.Ru», что основную часть строительных материалов те компании, которые строят бюджетное жилье, закупают в России.

Руководитель аналитического центра ОПИН Денис Бобков тогда говорил, что общая доля проектов на рынке, где используются иностранные стройматериалы, составляет не более 10%.

В ГК «Премьер» также отмечают, что большинство строительных компаний в России преимущественно используют российские материалы, а расчет происходит в рублях, и курс валют на этом компоненте не отразился.

В конце года, когда началась волна повышения цен, застройщики эконом-класса ссылались в целом на сложную макроэкономическую ситуацию, не вдаваясь в подробности, что именно сделало жилье дороже.

Отвечая на вопросы «Газеты.Ru», некоторые застройщики заявили, что поставщики подняли цены на материалы.

«Покрывая возросшие издержки, связанные с финансовой ситуацией, поставщики поднимают цены.

В среднем увеличение составило 10–15%. А у поставщиков арматуры цены взлетели на 40%», — рассказывает Елена Щепкина.

Такое поведение поставщиков, работающих с металлами, эксперт объясняет тем, что им сейчас гораздо выгодней экспортировать материалы, чем продавать их на российском рынке.

В СУ-155 подчеркивают, что главным фактором, влияющим на розничные цены, является состояние рынка и настроения на рынке. В настоящее время это бегство людей в недвижимость и удорожание заимствования на девелоперские проекты. «Для крупных компаний эти факторы не являются фатальными: например, все стройки ГК СУ-155 в основном уже обеспечены ресурсами. Поэтому цены на недвижимость СУ-155 не растут рывками, а меняются плавно, и в первом квартале 2015 года компания не планирует резко их повышать», — заявили в компании, уточнив, что более 90% стройматериалов и работ она проводит собственными силами в России или же закупает у российских поставщиков металла и цемента.

В компании «Мортон» рост цен также объясняют ажиотажным спросом, который привел к существенному вымыванию объема предложения квартир с рынка. «В то же время из-за удорожания кредитов застройщики снижают объемы вывода новых проектов, поэтому количество предложения значительно сокращается», — говорит заместитель генерального директора ООО «Мортон-Инвест» Игорь Сибренков.

Импортные материалы используются в основном компаниями, занимающимися отделкой построенных квартир, и теми, которые строят более дорогое жилье — фактически начиная с бизнес-класса.

Коммерческий директор Capital Group Алексей Белоусов считает, что практически в любом девелоперском проекте есть доля валютных материалов, которая может варьироваться от 20 до 60%. Компания занимается строительством жилья класса бизнес, премиум и де-люкс, и в некоторых объектах доля импорта приближается к максимуму.

«На одном из объектов мы используем импортные составляющие: начиная от фасадов и оконного профиля и заканчивая высококачественной инженерией и лифтами», — говорит Алексей Белоусов. Однако из-за кризисной ситуации компания приняла решение перевести расчеты на рубли, зафиксировав доллар по внутреннему курсу по цене 36–40 руб. для разных объектов.

«Чем выше степень готовности объекта, тем ниже его зависимость от валютного курса», — пояснили в Capital Group.

Компания Rose Group для объекта бизнес-класса импортирует фасадные материалы, оборудование инженерных систем (лифты, трубы, радиаторы, сантехника, светодиодные светильники), ряд материалов для отделочных работ, а также составляющие для обустройства общественных зон и детских площадок.

«Далеко не все из вышеперечисленного можно заменить российскими аналогами, тем более что некоторые российские производители также подняли цены на свои материалы. В нашем проекте стоимость зарубежных материалов выросла на 15–20%», — говорит коммерческий директор Наталья Саакянц. При этом цены на квартиры в проекте, о котором идет речь, были подняты на 4–5%, в зависимости от очереди строительства.

Однако цены на квартиры застройщики поднимают по своему усмотрению. В основном компании стараются сдерживать рост цен, насколько это возможно, и корректируют цены на 5–10%.

Если же цены вдруг подняли на 25–30%, стоит задуматься о положении дел в этой компании, считают эксперты. Также есть вероятность, что такие компании просто используют экономическую ситуацию, чтобы задрать цены.

Ключевая ставка

Участники рынка говорят, что на рост цен может повлиять и ключевая ставка, установленная ЦБ в декабре на уровне 17%. Тогда застройщики говорили, что вряд ли такая ставка продержится долго, а кроме того, на проекты, которые уже находятся в стадии реализации, она не должна влиять.

Если же ключевая ставка сохранится на уровне 17% долго, тогда застройщикам придется либо откладывать новые проекты, либо брать на них более дорогие займы, что не может не отразиться на ценах.

«Данная тенденция в полной мере проявится только через год-два, когда на рынок начнут выходить проекты, финансируемые по более высоким ставкам. К примеру, сейчас банки выдают девелоперам кредиты под 25% годовых и выше», — говорит вице-президент компании RED Development Ольга Кузнецова.

Наталья Саакянц добавляет, что ключевая ставка может повлиять на цены квартир в проектах, где финансовые условия сейчас находятся еще на стадии согласования, и в проектах на начальной стадии строительства. «Кроме того, известны случаи, когда по уже утвержденным договорам были изменены условия, а при текущей ситуации на рынке и в случае ее усугубления возможны прецеденты, когда и ряд текущих договоров будет пересмотрен», — говорит эксперт.

754

Комментарии (47)

Добавить комментарий
  • ватсон
    14 янв. 2015 г., 21:43:47
    Ответить
    Это элементарно!
    Продаётся за столько, за сколько покупают!
    • Вася
      15 янв. 2015 г., 12:06:48
      Ответить
      Нужно глубже "зрить". Спрос на социально-значимое жилье (1-2 к.к.) на 90% состоит из украденных у людей денег. Это "эффективные менеджеры"-власть имущие, проворовавшиеся чинуши, скупающие по 10 и более квартир в новостройках на незаработанные деньги. Им цена не важна, украдут еще больше, если нужно будет. Потом они же сдают за грабительскую стоимость эти квадраты, формируя конкурентную цену ипотечного платежа в 25-30 тыс. руб. Тут цепь замыкается. И в пролете остаются честно работающие молодые семьи, которые должны минимум половину заработка 25 лет отдавать за коробку кирпичную, себестоимость которой и 10% не составляет от цены продажи.
      • застройщик
        15 янв. 2015 г., 12:13:22
        Ответить
        себестоимость коробки в районе 30% цены продажи, 30% забирают банки, мы не при чем
        • 222
          15 янв. 2015 г., 12:42:14
          Ответить
          Похерили идею стройкооперативов кидаловом. Сейчас только лапу сосать.
          • да ладно...
            15 янв. 2015 г., 22:00:25
            Ответить
            стройся сам и сосать не придётся, ежели сам не склонен...
  • 222
    14 янв. 2015 г., 21:47:16
    Ответить
    http://www.novayagazeta.ru/society/66808.html
    Наряду с подорожанием бензина и продуктов питания резко подскочили цены на секс-услуги. Наш корреспондент проехался по «точкам разврата» и выяснил, почем нынче московские путаны и как они относятся к кризису. Например, сутенерши с Ярославского шоссе оказались «патриотками», как и «ночные бабочки» с Ленинградки, которые уже вовсю готовятся к войне с Америкой. Попутно нашего репортера пригласили посетить на Лубянке спецтуалет с девочками.
    • Прищла беда-открывай ворота.
      14 янв. 2015 г., 21:50:00
      Ответить
      подскочили цены на секс-услуги.
      Вот жеж напасть.
      Как будут выживать пенсионеры?
      • 222
        14 янв. 2015 г., 21:56:05
        Ответить
        Пенсии сейчас точно не хватит =((
        • да ладно...
          15 янв. 2015 г., 22:01:04
          Ответить
          а если не пить?
  • Где?
    14 янв. 2015 г., 21:48:21
    Ответить
    В какой-то момент в офисах продаж собрались огромные толпы людей»,
    Хочу увидеть! БНка сделайте срочно репортаж про очередь за жильем))).
    Возьмите интервью у стоящих в очереди и наголо покупающих несколько квартир))).
    По одной квартире в одни руки!)))
    • 222
      14 янв. 2015 г., 22:07:29
      Ответить
      http://167000.ru/stat/?city=1&period=60
      Хотелки продавцов еще падали. Количество предложений почти на минимуме и не растет. Видимо сливают неликвид.
  • 1
    14 янв. 2015 г., 21:50:47
    Ответить
    youtube.com/watch?v=CDhHqeqdqLw
  • Wall
    14 янв. 2015 г., 21:58:07
    Ответить
    СУ-155 строит панельные многоэтажные коробки на окраинах городов. Но якобы социально ориентированная компания, т.к. цены низкие. Ну конечно затраты низкие на строительство, потому что строят они бетонные сараи. СУ-155 следует переименовать в "Патриотическую Строительную Компанию". Кстати компания якобы подгосударственная, но бабло из нее выводится за границу, недавно кого-то из ихних главников пытались судить, но видать дело стухло.
  • 222
    14 янв. 2015 г., 22:00:36
    Ответить
    http://www.restko.ru/news/11653
    Вторичное жилье крупных городов России подешевело на 6,5 триллиона рублей

    Это 2009 год. Вот там все кричали "Ужас-Ужас". Перекрывали трассы, спасали моногорода. Строителей спасали выкупая квадратные метры для сапогов и военных пенсионеров. Банки деньгами заливали. Более 1/3 ЗВР слили =)) Рубль опустили на 40%/ А сейчас, тьфу и растереть =)) Рубль всего то отпустили в 2 раза. Растет просрочка по кредитам. Так, цены подскочили в 1,5 раза. Еще никого и не увольняли =))
  • миша
    14 янв. 2015 г., 23:44:58
    Ответить
    Если я купил квартиру за 100 000 $ то и продавать ее буду за 100 000 $. С чего мне вдруг ронять цену ? А на м2 сегодня по всей стране цена растет и не надо ля ля , и вырастет еще больше как только строительство начнет тормозить и падать .
    • 222
      15 янв. 2015 г., 8:28:35
      Ответить
      А ты пройдись по рынку =)) Поторгуйся =))
      • Миша
        15 янв. 2015 г., 10:38:31
        Ответить
        Бабу то велод
    • 111
      15 янв. 2015 г., 10:53:16
      Ответить
      Миша, найди дурака кто у тебя ее по 100 тыс$ купит. Цены в руб**х остались те-же, в Сыктывкаре, а в $ дели на 2. Короче ты в глубоком пролете, как и все кто вложился в недвижимость в Сыктывкаре.
      • Миша
        15 янв. 2015 г., 11:46:30
        Ответить
        Но я то сам благо в руб**х брал , пролетают те кто брал ипатеку в другой валюте (есть у меня такой знакомый), да и продавать в ближайшее время я ничего не собираюсь как и многие , сейчас народ тупо ждед , а на рынке один нелеквид .
  • Почему дорожают квартиры?
    15 янв. 2015 г., 0:26:33
    Ответить
    Потому что гладиолус!
  • ИМХО
    15 янв. 2015 г., 5:39:32
    Ответить
    Есть спрос – цены растут, спроса нет – цены падают.Большая часть населения ушла из руб** в валюту,кредиты и ипотека подорожали,банки дают кредит каждому двадцатому,остальным отказывают.Цены на недвижимость будут падать.
    • 888
      15 янв. 2015 г., 7:31:36
      Ответить
      Цена растет из за инфляции или когда спрос опережает предложения, а если строить будут меньше то и предложений будет меньше , а спрос все равно будет т.к людям надо где то жить. А цены никто не уронит , квартиры всегда будут дорогими .
    • 222
      15 янв. 2015 г., 8:36:38
      Ответить
      В валюту ушли менее 20% населения. Во вторых важный игрок на рынке квадратных метров выступало государство. Сейчас с учетом девальвации 100% еле закрыли бюджет. На следующий год чем закрывать будут? Новой девальвацией на 100%? Зарплату порежут и инвестиции? Сейчас я вижу, что расходы государство не стремиться сократить. Вероятно будут повышать налоги, в том числе и на недвижимость.

      Еще важным игроком на рынке были банки и ЗПИФ. Банки могли брать в залог недвижимость и строить пирамиду, т.к. стоимость квадратов росла. Сейчас, при отсутствии фондирования, эта пирамида с залогами может рухнуть. ЗПИФы тоже не показывают большую прибыль. При росте вложений в валюту на 100% из "бумажных" квадратных метров "постараются" убежать: перспективы плохие.

      На рынке остануться пенсионеры, у них доход стабильный =)) Остальных или уволят или нет - сие науке не известно =))
  • ВЯЧЕСЛАВ
    15 янв. 2015 г., 6:23:57
    Ответить
    В 2016 УВИДИТЕ ФОКУС ПОКУС!!ГОРЕ ПОКУПАТЕЛИ КВАРТИР!!
    • Вячеславу
      15 янв. 2015 г., 7:22:19
      Ответить
      1$=200р
      • 222
        15 янв. 2015 г., 8:40:49
        Ответить
        Да, прикольно сидеть и смотреть как твои активы рублевые тают =))
        • ага
          15 янв. 2015 г., 11:28:52
          Ответить
          можешь смело сать в глаза тому кто тебе скажет, что экономика - это доллар, занимался бы надоями, расцвел бы
          • горожанин
            15 янв. 2015 г., 19:53:48
            Ответить
            в тему
            Вячеслав имеет ввиду налоги на недвижимость. Пока ждут чтоб затарились.Потом поднимут. Надеюсь это и будет спусковым крючком.
            Отправлено из мобильной версии
  • фрося
    15 янв. 2015 г., 9:03:30
    Ответить
    ключевая ставка - это проценты, под которые Центробанк даёт займы банкам. Банки в свою очередь повышают свои проценты по кредитам (не в убыток же себе давать кредиты). Застройщики и строительные компании, как правило, кредитуются в банках, своих деньжат не всегда хватает.
    • фросе
      15 янв. 2015 г., 11:15:09
      Ответить
      Да, это займы Центробанка, но КРАТКОСРОЧНЫЕ - сроком не более недели и направлены на поддержку ликвидности коммерческих банков. Отношение ключевой ставки к долгосрочным кредитам довольно опосредованное: если банки не пмогут привлечь достаточную массу наличных по вкладам, то им чаще придется занимать у Центробанка. Т.е. ставки по кредитам активнее растут у менее успешных банков и почти не меняются у сильных кредитных учреждений.
  • 222
    15 янв. 2015 г., 9:49:03
    Ответить
    http://ukropnews.com/news/_6793.html
    Завтра Путину цугцванг
    14 Січня 2015 Середа 19:22


    Завтра Россия должна выплатить более 50 миллиардов долларов по иску по делу ЮКОСа.

    И платить плохо и не платить еще хуже.

    Заплатить Путин не может. Во-первых не с чего. Во-вторых - не по-пацански. Мужики не поймут. Вернее, поймут - Путин слаб. И воспримут как команду "фас".

    Значит, Путин не заплатит. Что последует за этим? Понятно, что Ходорковский вытрусить деньги из России не сможет.
    • 1943
      15 янв. 2015 г., 10:22:34
      Ответить
      хохлы вообще мечтатели, самый лучший и самый большой хохлобрат, в принципе не одних их сдавал
      все русские самолеты сбиты и танки сожжены к июлю 1942, а к февралю 43 фюрер понял, что это п-ц и начал готовить пути своего бегства в Аргентину, парашенко бы тоже надо уже задуматься и назначить виновных
  • 222
    15 янв. 2015 г., 10:06:40
    Ответить
    http://top.rbc.ru/finances/14/01/2015/54b6a1df9a7947de9a17ad61
    ФСБ и Генпрокуратура будут расследовать обвал руб** в «черный вторник»
    • Вася
      15 янв. 2015 г., 10:32:05
      Ответить
      Забавно. Прикинь докажут что ты своими комментариями на банке курс обвалил. Как дальше жить то будешь? ))))
      • 222
        15 янв. 2015 г., 10:59:49
        Ответить
        Копи-паст карается по закону? =))
        • Вася
          15 янв. 2015 г., 11:09:05
          Ответить
          Власти же козлы отпущения нужны.
  • Воркута
    15 янв. 2015 г., 10:31:10
    Ответить
    Нефть подешевела?
    А где в этом случае снижение цен на бензин, перевозки и все что связано с нефтянкой?
    • Вася
      15 янв. 2015 г., 10:32:59
      Ответить
      Нефть в долларах подешевела. Напоминаю, что валюта РФ - рубль.
    • Васе
      15 янв. 2015 г., 11:25:28
      Ответить
      Нефтянка продает нефть за $. При курсе 35р/$ (здесь и далее цифры приближенные и округленные для упрощения расчетов) и при стоимости бареля 100$ нефтянка получала 3500р./барель. Бензин стоил 35р.
      Сейчас: Барель - 50$ и курс 70р. Все теже 3500р./барель. Поэтому и бензин все теже 35р.
      • Вася
        15 янв. 2015 г., 11:46:31
        Ответить
        Спасибо конечно, но я почему то уверен, что не стоило так разжевывать - есть же надежды, что умные люди читают банку.
      • Нефтяник
        15 янв. 2015 г., 11:56:24
        Ответить
        Это на экспорт нефть уходит в баррелях и за грины , на внутреннем Российском рынке нефт всегда была и будет в тоннах за рубли.
  • застройщик
    15 янв. 2015 г., 11:44:24
    Ответить
    патаму что мы жадные и привыкли себе не отказывать
    • 222
      15 янв. 2015 г., 12:06:17
      Ответить
      И вытаптывать поляну с которой кормишься. У государства могут сменться менеджеры и приоритеты.
      • застройщик
        15 янв. 2015 г., 12:15:51
        Ответить
        если я тебе продам квартиру по себестоимости, меня завтра же на рынке не будет, корпоративная этика, ептыть
        • 222
          15 янв. 2015 г., 12:50:13
          Ответить
          Да не надо мне продавать. Есть на юге более приемлимые предложения =)) Да и себестоимость разная бывает. Вы все равно будете продавать, по сколько будут покупать, а у населения денег нет. У государства скоро не будет. Кто-то захочет зафиксировать прибыль и уехать в теплые и не российские края. У меня возле дома два долгостроя. Один уже 3 года, другой лет 10-15. Превидущие долгострои построили, но там кирпичь в стенках крошиться, так как долго строили и не отапливали несколько сезонов. Я как помню у кирпича 70 циклов. Навес инвестиционной недвижки в 2009 году оценивали в 30%. Сейчас может поболее.
          • да ладно...
            15 янв. 2015 г., 22:05:33
            Ответить
            нет на юге "более приемлемых предложений"! Там в кущёвках своих *удаков хватает... И про кирпич ты не правильно помнишь.
            • 222
              17 янв. 2015 г., 0:03:36
              Ответить
              Почитал. 100 циклов.