Площадь квартир уменьшается из-за кризиса: доходы населения падают, а чем меньше метров, тем ниже итоговая стоимость. Встречаются варианты по 18–20 кв. м за 1 млн руб. Уже почти во всех новых проектах есть хоть какой-то процент малогабаритных квартир — как студий, так и более привычных планировок. Чем это грозит и где предел — в материале «Газеты.Ru».

Фото Юрия Кабанцева

Точного определения малогабаритных квартир нет, но участники рынка такими считают «однушки» площадью до 30 кв. м, «двушки» меньше 50 кв. м, «трешки» меньше 70 кв. м. Квартир, вписывающихся в эти минимальные параметры, сейчас в изобилии. По данным компании Est-a-Tet, минимальная площадь однокомнатных квартир на рынке — 18 кв. м, двухкомнатных — 25,7 кв. м.

Самые маленькие «трешки» на рынке — 38 кв. м. Столько метров может быть в обычной «однушке», а некоторые застройщики умудряются разместить на них три комнаты.

В Москве наиболее доступные по цене и небольшие по метражу лоты представлены в комплексах с апартаментами: есть объекты площадью 25 кв. м за 3,1 млн руб., площадью 30 кв. м за 3,3 млн руб. Среди проектов с квартирами самые дешевое предложение — «однушка» площадью 22 кв. м за 3,9 млн руб.

В Московском регионе самые малометражные квартиры предлагают в Раменском районе, квартиру площадью 18,2 кв. м можно купить по цене от 1 млн руб., а похожий объект в Егорьевском районе — за 900 тыс. руб.

Говоря о малогабаритном жилье, стоит разделять студии и квартиры стандартных планировок.

По данным компании «Бест-Новострой», доля студий в общем объеме новостроек эконом- и комфорт-класса в Москве составляет 2%, некоторые из них относятся к малогабаритным, другие — нет. На первичном рынке апартаментов в столице доля студий достигает уже 22%.

Если говорить о более «чистом» формате жилья — стандартных квартирах — то доля малогабаритных составляет около 5% по каждой из типологии (разной комнатности). Наибольшей популярностью пользуются двухкомнатные объекты – их доля составляет 8% от общего объема двухкомнатных квартир на первичном рынке Москвы, рассказали в Est-a-Tet.

Суммарная доля студий и квартир площадью до 35 кв. м оценивается на уровне 10–12% от общего предложения на первичном рынке Старой Москвы.

«Доля малогабаритного предложения в новостройках выросла с 3–5% пять лет назад до 10–12% сейчас, и основной рост пришелся на последний год», — рассказывает эксперт ГК «МИЦ» Инна Игнаткина.

Квартиры маленькой площади начали выходить на рынок во время кризиса 2008–2009 годов, но новый период стагнации вернул этот тренд и даже усилил его.

Если пять лет назад предел находился на уровне 20–25 кв. м, сейчас появляются уже объекты менее 20 кв. м. И если раньше такие площади можно было найти лишь в проектах лофт-формата, то сейчас они есть в стандартных жилых или апартаментных проектах.

Практически в каждом проекте, который выходит сейчас на рынок в массовом сегменте, есть малогабаритные предложения. За последние пять месяцев вышло сразу несколько новых проектов с такими вариантами: это апартаменты на 16 кв. м, квартиры и студии на 22–25 кв. м.

Некоторые застройщики поменяли нарезку квартир в своих проектах из-за кризиса.

Например, в одном из комплексов, где изначально были запланированы просторные двухкомнатные квартиры 70 кв. м с двумя санузлами, вместо них появились однокомнатные. Многие застройщики, которые не предлагали малогабаритные квартиры и студии в первых очередях своих проектов, предусмотрели их во вторых.

Популярность маленьких квартир грозит дополнительной нагрузкой на инфраструктуру, прежде всего транспортную. На одном и том же пространстве строится больше квартир, а значит, появляется больше и людей.

«Слишком большая доля микроквартир в рамках одного корпуса может привести к появлению домов-«муравейников».

Основные покупатели такого жилья – одиночки, которым не требуются детские сады и школы. Однако нагрузка на прочую инфраструктуру — транспортную, торговую — неизбежно будет выше», — говорит председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. Она подчеркивает, что при большем количестве жильцов также требуется большее количество мест на парковке.

«Сейчас этот норматив скорее рекомендательный, но он и так уже сейчас занижается почти в два раза. При рекомендации на каждую 1000 жильцов предусматривать 400 машино-мест предусматривают 250 или меньше», — рассказывает Доброхотова. Вероятность, что застройщик построит квартиры по 20 кв. м и обеспечит каждого машино-местом, нулевая.

«Даже предусмотрев оптимальное количество малогабаритных квартир, важно помнить об их рациональной планировке. К сожалению, на рынке нередки случаи, когда в погоне за прибылью девелоперы «вписывали» квартиры таким образом, что жильцы получали тупо- и остроугольные комнаты или кухню вместо прихожей. Очевидно, что в таких условиях жить невозможно, и квартиры не пользуются спросом», — предупреждает управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая.

Еще один интригующий вопрос — где предел? В Риме и Париже в старом фонде есть квартиры и по 6 кв. м, но готов ли к этому российский рынок?

«Очевидно, что это минимально возможный метраж сейчас уже предлагается — это 18 метров. Но хочется надеяться, что засилья подобных предложений на рынке не будет, поскольку нужно думать не только о том, как сэкономить бюджет, но и о комфорте проживания», — говорит Ирина Доброхотова. По ее мнению, оптимальный метраж однокомнатной студии – не менее 26–30 кв. м.

Эксперты ГК «МИЦ» говорят о пределе в 12 кв. м. Это могли бы быть квартиры-трансформеры с соответствующей мебелью. Однако аналитики признаются, что пока подобные эксперименты не могут стать полноценным сегментом рынка.