На капитальный ремонт жилого фонда страны, а это более 3 млн домов, обветшавших уже к 2009 году, потребуется более 10,4 трлн рублей, подсчитали в Общероссийском народном фронте. Но в своем нынешнем состоянии система обеспечения своевременного капитального ремонта зданий не сможет гарантировать решение этой задачи, пишет электронная газета «Общественный контроль».

Фото Андрея Чекмарева

Необъективность программ капитального ремонта

Прежде всего общественники выделяют проблему низкого качества формирования региональных программ капремонта. В программы по ошибке включены аварийные дома, подлежащие сносу и реконструкции (нарушение п. 1 ч. 2 ст. 156 ЖК РФ), а также ветхие дома, ремонтировать которые в принципе нецелесообразно.

Например, по результатам мониторинга в ноябре 2014 года в составе 56 региональных программ капремонта было выявлено почти 1,4 тысячи аварийных домов. После корректировки программ в апреле 2015 года количество таких домов составило уже 252 единицы в 41 региональной программе. В ноябре 2015 года таких домов насчитывается 147 штук в 24 субъектах РФ. «Указанные данные свидетельствуют, что Минстрою России совместно с региональными органами власти не хватило целого года на исправление выявленной проблемы», - заявляют в ОНФ.

Более того - реальная причина проблемы даже не в формальном отношении властей к капремонту, а в отсутствии достоверных сведений о техническом состоянии жилищного фонда в стране в принципе. Так, из ответа Росстата следует, что в последние 2,5 года госучет жилищного фонда, предусмотренный Жилкодексом, на территории страны попросту не осуществляется ни в какой форме.

Отсюда вытекает и еще одна проблема, весьма актуальная, кстати говоря, для Петербурга - несоответствие предусмотренного программами порядка и сроков проведения работ текущему техническому состоянию многоквартирного дома. Несмотря на то что Жилкомитет вел паспортизацию жилого фонда Петербурга с 2006 года и потратил на это более 600 млн рублей, достоверных данных о техническом состоянии домов в городе нет. Капремонт первое время планировался и проводился фактически вслепую. В итоге нередки случаи, когда дому в первоочередном порядке требуется проведение капитального ремонта крыши, но вместо нее ремонтируют подвал, а ремонт кровли относят на десятилетия вперед.

Безальтернативность региональных операторов

Следующей серьезной проблемой системы капитального ремонта является ее полная ориентированность на централизованный государственный механизм формирования фонда капитального ремонта - счета регионального оператора.

Так, по данным Фонда ЖКХ, по состоянию на 1 июля 2015 года открыто всего 67,4 тысячи специальных банковских счетов для формирования фонда капитального ремонта общего имущества собственников многоквартирного дома, что в общей структуре многоквартирных домов составляет чуть более 2%.

Таким образом, «общий котел» регионального оператора по факту оказывается единственным поддерживаемым государством способом формирования фондов капитального ремонта. Так, согласно внесенным в июне 2015 года изменениям в Жилищный кодекс РФ в случае снижения собираемости взносов на специальный счет ниже 50% у органов местного самоуправления возникает право перевести собственников помещений в таком доме на счет регионального оператора.

При этом отсутствует обратный механизм, несмотря на то что у многих региональных операторов (18 субъектов РФ) уровень собираемости взносов ниже 50%.

Согласно Жилкодексу, кстати, для перехода со счета регионального оператора на специальный счет жителям потребуется 2 года, а наоборот - всего лишь месяц. При этом должно выполняться условие, что на дом, собственники помещений в котором приняли решение перейти на специальный счет, региональным оператором не были потрачены средства фондов капитального ремонта других домов.

Сохранность средств граждан на счетах оператора

На сегодняшний день почти все средства на капремонт накапливаются на счетах региональных операторов, и ключевое значение имеет надежность банков, в которых размещаются средства, а также процентные ставки, под которые кладутся свободные остатки фондов капитального ремонта.

Например, в петербургском Фонде капремонта любили повторять, что основной довод против хранения средств на спецсчетах домов - инфляция, которая съест эти деньги прежде, чем собственники соберутся что-то ремонтировать. А Фонд обязан, напомним, тратить собранные средства на следующий год после аккумуляции.

Однако на деле оказывается, что величина процентной ставки в кредитных организациях, в которых региональный оператор капитального ремонта размещает средства граждан, очень редко превышает 5% годовых, отмечают в ОНФ. Но уровень инфляции по итогам 2014 года составил 11,35%, а по итогам 9 месяцев 2015-го сложился в размере 10,4%. При этом средневзвешенная процентная ставка, под которую размещает свободные остатки, например, Фонд ЖКХ, составляет 11,07% годовых.

Что в итоге? Заниженная процентная ставка (относительно уровня инфляции в 2 раза) и 13 млрд рублей свободных остатков средств граждан на счетах региональных операторов через год повлечет сокращение на 5% объема работ по капитальному ремонту, который можно было бы провести в текущем году за эти деньги.

Управляющие компании отстранены от капремонта

Согласно действующему законодательству об организации капремонта, из этого процесса в принципе удалены управляющие компании. УК ставится в известность о проведенном капитальном ремонте уже постфактум. В программу капремонта УК не включили, а ответственность с них никто не снимал: федеральное законодательство все так же обязывает управляющие организации нести ответственность за любые работы с общедомовым имуществом многоквартирного дома независимо от наличия вины, даже если работы выполнял сторонний подрядчик, нанятый региональным оператором.

Таким образом, управляющая организация несет ответственность и за качество капитального ремонта, организатором которого выступал региональный оператор. То есть отвечать за все происходящее с общим имуществом в доме должна управляющая организация, в том числе и за некачественную работу подрядчика, привлеченного региональным оператором.

На стадии приемки работ по капитальному ремонту законодатель п. 5 ч. 2 ст. 182 ЖК РФ обязал регионального оператора включать управляющие организации в комиссии, статус и полномочия которых в вопросах приемки работ по капитальному ремонту не определены. Вместе с тем той же нормой закона региональный оператор указывается как лицо, обязанное осуществлять приемку работ по капитальному ремонту. Подобная конструкция, очевидно, даст возможность региональному оператору не принимать в расчет мнение членов комиссий при приемке работ по капитальному ремонту.

Такая постановка вопроса может полностью перечеркнуть все перспективы и возможности рынка управления многоквартирными домами стать открытым и прозрачным, как нам обещал Минстрой. Однако в конечном итоге пострадавший стороной будут собственники и жители многоквартирных домов.

Нет общественного контроля за капремонтом

Сегодня действующее законодательство практически не содержит правовых инструментов для эффективного воздействия граждан на региональных операторов и подрядные организации. Среди полномочий собственников - только право выбора лица, уполномоченного подписывать акт приемки выполненных работ. Но анализ практики деятельности председателей советов МКД показывает, что зачастую эти персоналии аффилированы с УК этих домов.

Соответственно - с большой долей вероятности выбранное собственниками уполномоченное лицо будет скорее представлять интересы подрядчика и регионального оператора, нежели отстаивать право всех собственников на проведение качественного капремонта. Более того, как напомнили в ОНФ, капитальный ремонт согласно Жилищному кодексу - это не услуга и привлечь кого-то к ответственности по закону «О защите прав потребителей» не получится. На практике это означает, что общественные организации, которые выступают на стороне пострадавших граждан, не могут судиться с фондом и в полной мере отстаивать интересы собственников в случаях нарушения их прав или нанесения ущерба домовому имуществу.

Собираемость взносов и обоснование тарифа

Но основой основ программ капремонта являются взносы с собственников жилья - здесь кроется не только благодатная почва для социальной напряженности, но и, собственно говоря, бюджет самих работ. В первый год реализации региональных программ капитального ремонта главенствующая роль принадлежит государству - в общем объеме финансирования почти 50% средств (18,3 млрд рублей) пришлось на бюджеты всех уровней, собственники внесли чуть более 12 млрд. А вот в 2015 году финансирование было переложено на плечи граждан: с жителей собрали 124,4 млрд рублей - это 85% бюджета программы.

Но собирали с россиян неравномерно: разброс уровня взносов на капитальный ремонт варьировался от 2,6 рублей за кв. метр в Республике Коми до 15 рублей в Москве. В этой связи со стороны граждан очень часто звучит один и тот же вопрос: «Почему мы должны платить за капитальный ремонт в 10 раз больше, чем в другом регионе?». А в ряде случаев он даже становился причиной протестных выступлений. По мнению ОНФ, при расчетах величины взносов используются необъективные данные о стоимости капитального ремонта.

В 2014 году экономическое обоснование размеров взносов отсутствовало как минимум в 30 регионах, поскольку вместо экономических расчетов они предпочли воспользоваться параметрами Федерального стандарта оплаты жилого помещения и коммунальных услуг на 2013-2015 годы. Между тем ремонтируется в рамках программы не жилое помещение, а объекты общедомовой собственности!

Кроме того, неверно рассчитан и минимальный взнос на капремонт. Так, средний размер взноса по стране (условно 6,5 рублей за «квадрат») способен покрыть в 30-летней перспективе капитальный ремонт стоимостью не более 2,3 тысячи рублей за кв. метр, а по статистике комплексный ремонт МКД стоит не менее 4,5 тысячи рублей. Таким образом, начиная с 2029 года существует риск возникновения дефицита средств на проведение капитального ремонта, который к концу срока программы может составить более 700 млн рублей.

И еще один важный момент - эти выкладки актуальны при условии, что граждане исправно вносят плату за капремонт. Но по факту 100-процентной собираемости ни в одном регионе нет. За 10 месяцев 2015 года в 35 регионах уровень собираемости взносов на капитальный ремонт не превысил 70%.