На какую недвижимость можно получить отсрочку, когда выплачивать аренду, как потребовать уменьшения суммы платежей, сколько удастся сэкономить и можно ли вообще не платить — ответы на эти вопросы есть в обзоре, подготовленном БНК совместно с юристами Дмитрием Турубановым и Татьяной Братковской.

Фото из архива БНК

Президент России Владимир Путин 1 апреля подписал принятый Госдумой закон, который в том числе предусматривает возможность введения отсрочки уплаты или уменьшения арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества до конца 2020 года. Документ опубликован на официальном сайте правовой информации. После этого правительство России утвердило порядок и условия предоставления отсрочки арендных платежей за недвижимость для компаний, пострадавших из-за ситуации с коронавирусом. Документ также опубликован на официальном интернет-портале правовой информации.

Для читателей БНК юристы Дмитрий Турубанов и Татьяна Братковская объясняют, как предприниматели и организации могут воспользоваться арендными каникулами — отсрочкой по уплате платежей или уменьшением их размера.

Отсрочка по арендной плате в 2020 году

Кому предоставляется отсрочка?

Организациям и индивидуальным предпринимателям, ведущим бизнес в отраслях экономики, наиболее пострадавших из-за распространения новой коронавирусной инфекции. Перечень таких отраслей установлен постановлением правительства России, к ним относятся: деятельность авиаперевозчиков, туристических агентств, фитнес-центров, парикмахерских и салонов красоты, химчисток, кафе и ресторанов, организаций дополнительного образования детей и взрослых.

В отношении какого имущества предоставляется отсрочка?

Недвижимое имущество, находящегося в государственной, муниципальной или частной собственности. Но есть исключение — отсрочку невозможно будет получить на жилые помещения.

В отношении каких договоров предоставляется отсрочка?

Договоры аренды недвижимого имущества, которые заключены до 15 марта 2020 года, то есть до принятия главой Коми указа «О введении режима повышенной готовности».

Как воспользоваться правом на отсрочку?

Арендатор должен обратиться к арендодателю с требованием о предоставлении отсрочки. Арендодатель в течение 30 дней со дня обращения обязан заключить с ним дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы.

Какие арендные платежи подпадают под отсрочку?

Арендные платежи, начисленные с даты введения в Республике Коми режима повышенной готовности (то есть с 16 марта) и до 1 октября 2020 года. При этом во время действия режима повышенной готовности (или чрезвычайной ситуации) отсрочке подлежат все арендные платежи, подлежащие уплате за этот период. Со дня прекращения режима повышенной готовности (или чрезвычайной ситуации) и до 1 октября 2020 года отсрочка применяется только в отношении 50% от общей суммы арендных платежей, подлежащих уплате за этот период.

На какие платежи, входящие в арендную плату, не распространяется отсрочка?

Если по договору в арендную плату включены коммунальные платежи или расходы на содержание арендуемого имущества, отсрочка по ним не предоставляется за исключением случаев, если в период действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации арендодатель освобождается от оплаты таких услуг и несения таких расходов.

Когда и как необходимо будет производить уплату арендных платежей?

С 1 января 2021 года до 1 января 2023 года поэтапно не чаще одного раза в месяц, равными платежами, размер которых не должен превышать размера половины ежемесячной арендной платы по договору аренды.

Вправе ли арендодатель устанавливать дополнительные платежи в связи с предоставлением отсрочки?

Нет, не вправе.

Вправе ли арендодатель требовать уплаты штрафов, пени, процентов за пользование чужими денежными средствами в связи с несоблюдением арендатором порядка и сроков внесения арендной платы в период действия отсрочки?

Нет, не вправе.

Возможно ли установление сторонами договора аренды иных условий отсрочки?

Большинство условий прописаны в принятом федеральном законе и постановлении российского правительства, но стороны могут договориться о дополнительных условиях. Однако они не должны привести к ухудшению условий для арендатора, предусмотренных этими нормативными актами.

Уменьшение суммы арендных платежей

Помимо права на отсрочку по уплате аренды федеральный закон дает право арендатору уменьшить арендную плату в связи с невозможностью использования недвижимости, связанной с принятием органом государственной власти субъекта России решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации. Специальный порядок и условия такого уменьшения, а также прямая обязанность арендодателя заключить дополнительное соглашение с арендатором (как, например, при отсрочке) законодательно не установлены.

Право на уменьшение арендной платы также прямо установлено положениями Гражданского кодекса и применяется в случае, если в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, существенно ухудшились условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества (часть 4 статьи 614). К таким случаям можно смело отнести невозможность использования недвижимого имущества (полную или неполную), если такая невозможность связана с принятием органом государственной власти субъекта России решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации.

Какие арендаторы могут требовать уменьшения арендной платы?

Все арендаторы независимо от вида деятельности, но при условии, что условия пользования имуществом существенно ухудшились в связи с введением в Коми режима повышенной готовности и последовавшими за этим ограничениями.

На какую сумму можно требовать уменьшения арендной платы?

Действующее законодательство не предусматривает конкретных критериев для определения суммы, на которую арендная плата подлежит уменьшению в случае ухудшения условий пользования имуществом. Критерии уменьшения сторонам придется вырабатывать самостоятельно путем переговоров, а в случае недостижения согласия — обращаться в суд.

Для обоснования размера уменьшения арендной платы можно использовать, например, показатели снижения выручки (снижение выручки на 50% в период действия режима повышенной готовности в республике = снижение арендной платы на 50% за этот период).

Как воспользоваться правом на уменьшение арендной платы?

Для того чтобы воспользоваться правом на уменьшение арендной платы, необходимо направить арендодателю соответствующее письменное обращение, в котором указать на невозможность использования объекта недвижимости (полную или неполную) в период действия режима повышенной готовности и обоснование суммы уменьшения.

Все вместе — и отсрочка, и уменьшение арендной платы

Действующее законодательство не запрещает использовать два этих механизма одновременно. Более того, в постановлении правительства России прямо рекомендовано юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям, которые сдают в аренду объекты недвижимости, при предоставлении отсрочки предусмотреть и уменьшение размера арендной платы с учетом того, что арендатор фактически не ведет деятельность. Кроме того, рекомендовано учитывать и то, что в стране с 30 марта по указам президента объявлены нерабочими днями. Таким образом, арендатор может претендовать и на снижение арендной платы, и на ее отсрочку.

Полный отказ от арендной платы

В соответствии с положениями Гражданского кодекса договор аренды носит взаимный характер: арендодатель должен предоставить арендатору имущество, пригодное для целей аренды, а арендатор должен оплачивать пользование имуществом. При этом по общим правилам обеспечение такой «пригодности» на протяжении всего периода аренды является обязанностью арендодателя. Поэтому невозможность пользования арендованным имуществом по независящим от арендатора обстоятельствам (то есть «непригодность» объекта для целей аренды) освобождает последнего от исполнения обязанности по внесению арендной платы. Последняя судебная практика также поддерживает подобную точку зрения.

Таким образом, если в связи с введением в Коми режима повышенной готовности и последующих ограничений арендатор полностью утратил возможность использовать арендованное имущество в соответствии с назначением, предусмотренным договором аренды, такой арендатор вправе требовать освобождения от уплаты арендной платы за период действия соответствующих ограничений.

Типичным примером полной утраты возможности использовать арендованное имущество являются салоны красоты, парикмахерские, фитнес-центры, чья деятельность была полностью приостановлена.

Необходимо иметь в виду, что для освобождения от арендной платы должна иметь место полная невозможность использования арендованного имущества. Так, например, арендатор, использующий помещение для размещения ресторана, и в период действия ограничений выполняющий доставку еды на заказ, не вправе требовать освобождения от оплаты арендной платы, а может претендовать только на уменьшение размера аренды и отсрочку ее уплаты.

«Таким образом, при разрешении вопросов о финансовых взаимоотношениях арендатора и арендодателя законом допущено существенное улучшение прав арендатора по сравнению с правами арендодателя. Вместе с тем следует принять во внимание необходимость дальнейшего продолжения хозяйственных отношений в период после окончания эпидемии (да, мы верим в благополучный исход). По этой причине мы рекомендуем арендаторам постараться не злоупотреблять своими правами при защите своих прав, арендодатели в такой ситуации находятся в той же кризисной ситуации, что и вы, уважаемые арендаторы», — объяснили юристы Дмитрий Турубанов и Татьяна Братковская.

Ранее по инициативе редакции БНК юристы Дмитрий Турубанов и Александр Петров подготовили обзоры по кредитным каникулам для физических лиц и предпринимателей.