Жители столицы Коми получили уведомления на «Госуслугах» от Росреестра, которые касались изменений статуса их участков. На запрос БНК в ведомстве объяснили, стоит ли беспокоиться владельцам земель и вводят ли для них ограничения.
В апреле 2026 года на электронную почту многих сыктывкарцев поступили уведомления от «Госуслуг» с темой «Новая информация по заявлению». Формулировка была следующей: «В личном кабинете обновлена информация по заявлению. Ведомство: Росреестр. Услуга: Внесение в ЕГРН сведений о границах в порядке межведомственного информационного взаимодействия». Однако никто через портал не подавал никаких заявлений и не запрашивал подобные сведения. Сразу же возникли вопросы, что это такое и не отправили ли письмо мошенники.
Те, кто открыл сообщение, обнаружил уведомление для правообладателей земельных участков, «полностью либо частично расположенных в границах зоны с особыми условиями использования территории, об ограничениях использования земельного участка в границах такой зоны». В документе сказано, что в ЕГРН внесены сведения о расположении земельных участков в границах зоны с особыми условиями использования территории, например, приаэродромной территории аэропорта Сыктывкара.
Росреестр после разъяснил, что понятие «зона с особыми условиями использования территории» (ЗОУИТ) предусмотрено Земельным кодексом. Оно связано либо с опасностью конкретных объектов для человека (линии связи, газопровод, военный объект), либо охраной объектов недвижимости от разрушения и уничтожения (памятники культуры, особо охраняемые природные территории). В реестр границ ЕГРН филиал Роскадастра по Коми внес сведения о них, в частности, о приаэродромных территориях, охранных зонах объектов электроэнергетики, охранных зонах трубопроводов. Указанные ЗОУИТ наиболее распространены в республике, и ограничения в связи с их установлением встречаются довольно часто. Сведения о ЗОУИТ внесены на основании документов, приложенных к Росавиации, а также на основании решения Печорского управления Ростехнадзора.
Однако оставались неотвеченными вопросы: если человек не запрашивал информацию, как возникло заявление и, соответственно, письмо от «Госуслуг».
На запрос БНК в управлении Росреестра по Коми успокоили: «Уведомления, которые приходят от регионального Роскадастра, — это не предписания и не сигнал о нарушении». Их направили для информирования правообладателей в момент внесения или изменения конкретной зоны земельного участка региональным филиалом Роскадастра в ЕГРН. Закон обязывает орган регистрации прав проинформировать людей и организации о том, что их объект недвижимости расположен в границах утвержденной зоны. Уведомления формируются и направляются автоматически в электронной форме — через личный кабинет на портале «Госуслуги» или на адрес электронной почты, указанный в ЕГРН. Ответа или каких-либо встречных действий от правообладателя не требуется.
«При получении подобных писем нет причины для беспокойства, но есть повод зайти на официальные ресурсы и уточнить, какие именно изменения произошли», — сказано в ответе.
Ограничения в использовании земельных участков связаны с хозяйственной деятельностью. К примеру, если участок входит в границы охранной зоны объектов электросетевого хозяйства, на нем запрещается строительство, капительный ремонт, реконструкция или снос зданий без письменного согласия сетевых организаций. Также запрещается совершать любые действия, которые могут нарушить безопасную работу объектов электросетевого хозяйства, в том числе привести к их повреждению, а это могут быть распашка земли в охранных зонах кабельных линий электропередачи или проезд машин, имеющих определенную высоту.
На приаэродромной территории выделяются подзоны, в которых устанавливаются ограничения использования объектов недвижимости и деятельности. Например, запрещается размещать объекты, способствующие привлечению и массовому скоплению птиц.
В Росреестре подчеркнули: ограничения в использования участка сохраняются и после его отчуждения (продажи, дарения). Информацию о расположении объекта в границах ЗОУИТ в обязательном порядке нужно указывать в договорах купли-продажи, дарения, ипотеки, аренды. Отсутствие в договоре сведений о ЗОУИТ является основанием для приостановления государственной регистрации сделки в Росреестре. Если покупатель получит от продавца заведомо ложную информацию об обременениях, в том числе о ЗОУИТ, он сможет потребовать уменьшения цены или расторжения договора и возмещения причиненных убытков. Подобное требование применяется также при обмене земли и передачи в аренду.
Собственнику, который получил уведомление, рекомендуют проверить актуальные границы зон с помощью Единой цифровой платформы «Национальная система пространственных данных» (nspd.gov.ru), запросить из ЕГРН выписку о ЗОУИТ или выписку об объекте недвижимости на портале «Госуслуги» или в МФЦ. Юридические лица могут запросить сведения в «Личном кабинете» на официальном сайте Росреестра (rosreestr.gov.ru) или в МФЦ.
Стоимость выписки о ЗОУИТ для физических лиц составляет:
— в электронном виде — 700 рублей;
— в бумажном — 3480 рублей.
Стоимость выписки о ЗОУИТ для юридических лиц составляет:
— в электронном виде — 1400 рублей;
— в бумажном — 10440 рублей.
Стоимость выписки об объекте недвижимости для физических лиц составляет:
— в электронном виде — 700 рублей;
— в бумажном — 1740 рублей.
Стоимость выписки об объекте недвижимости для юридических лиц составляет:
— в электронном виде — 1640 рублей;
— в бумажном — 5100 рублей.
Срок предоставления выписок — не более трех рабочих дней с момента поступления запроса в Роскадастр по Коми. Следует учитывать, что информация о расположении земельного участка в границах ЗОУИТ содержится только в полной выписке, а в бесплатной онлайн-выписке, которая запрашивается на «Госуслугах», эти сведения не отображаются.
*** Еще в 2017 году вступили в силу изменения в воздушное законодательство, согласно которым приаэродромные территории стали делиться на семь подзон. У каждой есть требования к использованию земельных участков и размещению объектов капитального строительства.
В столице Коми долгое время работа в этом направлении не велась. Поэтому сыктывкарская транспортная прокуратура обратилась в суд с иском к АО «Комиавиатранс», чтобы предприятие наконец разработало и согласовало с федеральным органом проект решения об установлении приаэродромной территории в аэропорту Сыктывкара. Суд требования прокуратуры удовлетворил в полном объеме.
В январе 2021 года Северо-Западная транспортная прокуратура сообщила, что «Комиавиатранс» исполнил предписание — Росавиация утвердила приказ об установлении приаэродромной территории. Несмотря на то что приказ был принят в январе, описательная и графическая части документа опубликовали значительно позже.
До установления приаэродромной территории физические и юридические лица обязаны были согласовывать строительство (проектирование, реконструкцию) объектов, размещаемых в радиусе 30 километров от контрольной точки аэродрома и полос воздушных подходов. Разрешение надо было получать в Коми межрегиональном территориальном управлении воздушного транспорта. Согласование касалось оценки влияния объекта на безопасность полетов воздушных судов и на работу радиотехнического оборудования аэродрома. Как сообщили БНК в ведомстве, «объекты, строительство которых было согласовано в Коми МТУ Росавиации, не будут создавать угрозы безопасности полетов при соблюдении условий согласования по высоте и месту расположения объекта». А Сыктывкарская транспортная прокуратура указывала, что установление приаэродромной территории не приведет к сносу имеющихся построек вблизи аэропорта.
В Коми МТУ Росавиации отметили, что изменения воздушного законодательства в части установления приаэродромных территорий не ужесточают, а упорядочивают требования для застройщиков. При этом для каждой подзоны устанавливаются различные ограничения использования объектов недвижимости и ведения деятельности (расстояние до аэродрома, вид и предназначение объекта, высота зданий). Все это — в соответствии с положениями Воздушного кодекса.
В приложении к приказу Росавиации дается описание каждой из подзон.
Первая подзона приаэродромной территории аэропорта Сыктывкара выделена по внешним границам элементов летного поля. В ней запрещается размещать объекты, не предназначенные для организации и обслуживания воздушного движения и воздушных перевозок, обеспечения взлета, посадки, руления и стоянки самолетов и вертолетов.
Граница второй подзоны охватывает контролируемую территорию аэропорта. Там нельзя размещать объекты, не предназначенные для обслуживания пассажиров, обработки багажа и грузов, обслуживания воздушных судов, хранения топлива, а также объекты, не относящиеся к инфраструктуре аэропорта.
Третья подзона — одна из самых больших, она выделена по границам полосы воздушных подходов. Подзона разделена на несколько зон, и для каждой установлена максимальная высота объектов. Например, для самой близкой (территория аэропорта и местность взлета-посадки самолетов) высота зданий должна быть не более 101 метра от нижней границы. Вторая зона — это территория в радиусе 4 километров, там нельзя строить дома выше 153 метров. Радиус седьмой зоны — 6 километров, в таких местах абсолютная допустимая высота строений — 253 метра от нижней границы.
Четвертая подзона охватывает территорию действия средств радиотехнического обеспечения полетов и авиационной электросвязи. В этой подзоне нельзя размещать объекты, которые могут создать помехи в работе наземных систем обслуживания воздушного движения. Без согласования с властями здесь запрещено размещать крупные металлические конструкции (мосты, железные дороги, крупные промышленные строения, высоковольтные электрические магистрали).
В пятой подзоне, которая захватывает полосы воздушных подходов, запрещается размещать опасные производственные объекты.
Шестая подзона — это территория в радиусе 15 километров от геометрического центра взлетно-посадочной полосы. В границах этой подзоны запрещается размещать объекты, способствующие привлечению и массовому скоплению птиц: мусорные полигоны, очистные сооружения бытовых стоков, открытые площадки хранения (свалки) пищевых отходов, мусоросжигательные и мусороперерабатывающие заводы.
Седьмая подзона выделяется по расчетам, учитывающим следующие факторы: концентрацию загрязняющих веществ в воздухе из-за эксплуатации воздушных судов, шумовое и электромагнитное воздействие.
В итоге приаэродромная территория аэропорта Сыктывкара была установлена путем наложения границ семи подзон, причем она была определена по наиболее удаленным от контрольной точки внешних границ третьей, пятой, шестой и седьмой подзон.
После этого возникли проблемы — заявлялось, что рядом с городом невозможно будет построить мусоросортировочные комплексы (есть вопросы и к полигону в Дырносе), нельзя строить высотные дома. Ограничения коснулись и частного сектора, который окружает аэропорт, — он попал в зону, где запрещено строительство или реконструкция жилых домов.
Однако в 2023 году уменьшили ограничения на строительство в приаэродромной территории многоэтажек. Это позволило повысить этажность при возведении новых жилых домов: самолеты, прилетающие и вылетающие из сыктывкарского аэропорта, не совершают полеты над городом, что обусловлено вопросом безопасности жителей столицы.
БНК