Рынок недвижимости делится на две категории – новостройки и вторичное жилье. Под первым понимается свежепостроенный дом, только сданный в эксплуатацию. Под вторым – квартиры с «историей», смешившие одного или нескольких собственников. С юридической стороны оценка имущества проводится по иным характеристикам, которые мало привязаны к возрасту здания.

Если рассматривать, например, готовые квартиры от застройщика, необходимо ориентироваться не только на дату старта заселения. Здесь важно учитывать временной интервал с момента рытья котлована до заселения жильцов, и период простоя до въезда людей и полноценного функционирования комплекса.

Новостройка – это сколько

Когда риелтор озвучивает термин «новостройка», подразумевается ЖК или отдельный дом, существующий не более четырех лет. Однако такое понятие не совсем корректно. С документальной точки зрения возраст дома не является основным критерием оценки.

Юридически квартиры в сданных новостройках считаются новыми, когда соблюдаются следующие правила:

• строительство дома завершено;

• жилой фонд находится в собственности у застройщика.

Другими словами, недвижимость принадлежит организации. Как только заключается договор купли-продажи с частным лицом, квартира автоматически переходит в статус вторичного жилья. Это может произойти на следующий день после сдачи комплекса в эксплуатацию или спустя пару лет.

Схема покупки

Формат приобретения жилья определяется этапом строительства здания:

1. ДКП. Основной документ, подтверждающий передачи прав собственности от продавца покупателю. После этого клиент может распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению – заселяться, дарить, передавать третьим лицам во временное пользование.

2. Предварительный договор купли-продажи. Формат сделки, при которой покупатель прав на квартиру не имеет. Это своеобразная бронь квадратных метров, находящихся на стадии строительства или передача прав собственности на момент подписания договора невозможна. Процедура проводится для решения нескольких задач – возможность внесения предоплаты, которая засчитывается в счет стоимости квартиры, снижение издержек застройщика за уплату налогов и обслуживания жилья.

Документальное сопровождение сделки необходимо для гарантии безопасности обеих сторон:

1. Застройщик получает денежные средства даже за недвижимость, которая не передана в использование. Тем самым частично компенсирует расходы и получает гарантированного клиента.

2. Покупатель имеет юридическое подтверждение передачи денежных средств. В случае возникновения спорных ситуаций договор считается доказательной базой в суде.

Важно! Если продавец предлагает совершить одно или несколько действий в обход документальному оформлению, рекомендовано отказаться. Устные договоренности или незафиксированный факт передачи денег не имеет юридической силы. Клиент может «потерять» вложенные средства и оплаченные квадратные метры.

Риски

Сданные в эксплуатацию новостройки считаются самым надежным вариантом покупки. Перед подписанием документов покупатель может самостоятельно или с помощью независимых экспертов оценить техническое, инженерное состояние жилья. Если стороны удовлетворены условиями, оформляется ДКП с последующей передачей прав собственности.

Когда дом находится на этапе строительства, клиент может существенно сэкономить за счет удешевления цены. Однако такая тактика несет риски:

1. Перевод комплекса в статус долгостроя. Документально фиксируется срок передачи дома в использование. Согласно правилам, застройщик обязуется в установленный период завершить строительство. Несмотря на наличие документального подтверждения, клиенты сталкиваются с проблемой переноса конечной даты. Это вызвано отсутствием финансирования, отгрузок строительных материалов поставщиками, иными факторами, препятствующими реализации недвижимости. В случае с мошенниками реализуется схема умышленного увеличения сроков. Это необходимо для расторжения ПДКП клиентом с целью удержания аванса и последующей перепродажей жилья по полной стоимости.

2. Увеличение стоимости по ходу строительства. Подразумевается получение застройщиком от клиента денежных средств сверх суммы, указанной в договоре. Мотивируется удорожанием стройматериалов, логистических услуг, общего роста цен на рынке недвижимости. Такой формат допустим, если оплата проводится законно с составлением дополнительного соглашения с перечислением оказанных услуг. Без документального подтверждения передача средств незаконна.

3. Нарушение технологии возведения зданий. Если застройщик не укладывается в срок, но обязуется передать собственнику жилье без просрочек, увеличивается скорость монтажных работ с пренебрежением нормативов. В результате возникают проблемы эксплуатационного характера – перекос оконных, дверных проемов, изменение геометрии с последующим образованием трещин, щелей, снижение прочности несущих конструкций. В этом случае необходимо присутствие экспертов.

Для снижения вероятности появления неприятных последствий, рекомендовано проводить переговоры с застройщиком в присутствии юриста, инженера и технического специалиста.

Преимущества готовой новостройки

Сданное жилье дороже строящегося аналога. Однако такая сделка выгодна клиенту по следующим причинам:

1. Отсутствие рисков отложенного строительства. Готовый дом не может быть переведен в статус долгостроя. Возможен заезд сразу после подписания ДКП.

2. Оценка технического состояния. Можно лично посетить объект и проверить соответствие установленным требованиям.

3. Исключение срока ожидания. Особенно важен момент людям, которым нужно срочно переехать в собственное жилье. Это плановый или вынужденный переезд от родственников, рождение ребенка, ипотека, отсутствие иных вариантов заселения.

4. Снижение трат на ремонт. Сданные новостройки Москвы с отделкой полностью готовы к заселению. Собственнику достаточно завести минимальный набор мебели.

Кроме этого, с переходом прав собственности открывает возможность оформления прописки. Значимый момент, если требуется срочная привязка к поликлинике, детскому саду, школе.

Льготная ипотека

Для повышения лояльности клиентов и увеличения покупательской способности застройщики предлагают особые условия кредитования и рассрочки по сниженной процентной ставке. Программы государственной поддержки упрощают процесс получения заемных денежных средств на покупку жилья.

Важно! Специальные условия доступны только на квартиры в новостройках. На рынок вторичной недвижимости льготная ставка не распространяется.

Дополнительным бонусом выступает рассрочка при оформлении строящегося жилья. Подразумевается внесение половины суммы (не меньше) с последующим погашением остатка до сдачи объекта в эксплуатацию. Период определяется стадией завершения строительства.

В условиях повышенной конкуренции некоторые застройщики вводят беспроцентный период, в течение которого клиент возвращает исключительно размер долга без начисления процентов.