Источник: Sayup.ru

Покупка вторичного жилья имеет ряд преимуществ. Во-первых, цена за квадратный метр значительно ниже, чем в новостройках. Во-вторых, жилплощадь в старом доме можно оформить в течение месяца и заехать туда без проблем.

Несмотря на видимые достоинства вторичного жилья, при оформлении сделки важно внимательно изучить все документы, чтобы не приобрести вместе с недвижимостью кучу проблем.

Проверка документов на собственность

Прежде чем приступать к оформлению сделки, необходимо потребовать у продавца оригиналы документов, которые подтверждают личность и права собственника на распоряжение жилплощадью. Если договор купли-продажи заключен с лицом, не являющимся официальным владельцем, тогда сделка не будет иметь юридической силы.

При ознакомлении с паспортом или другими документами, подтверждающими личность продавца, следует без спешки убедиться в том, что это именно тот гражданин, который записан в документах. Для надежности можно попросить сразу несколько документов, так как все подделать вряд ли получится. Паспортные данные лучше записать и проверить на официальном сайте МВД.

Справка из Единого реестра недвижимости

Эта выписка поможет разобраться, в каком состоянии квартира, кто имеет права на нее. Такая информация обойдется в 200 рублей и может быть актуальна всего 30 дней со дня выдачи. Чтобы получить справку, нужно обратиться в МФЦ (многофункциональный центр по предоставлению государственных услуг).

Документы, подтверждающие права на собственность квартиры

Ими принято считать договор купли-продажи или дарения, приватизации, свидетельство о праве на наследство, заключение суда о разделе имущества. При просмотре таких документов необходимо обращать внимание на даты их составления. Чем больше времени прошло с момента вступления в наследство, тем выше шансы на то, что никто не объявится после покупки и не заявит о своих правах на жилплощадь.

Семейное положение собственника жилья

При ознакомлении с личными документами хозяина (или хозяйки) квартиры не стоит забывать о его семейном положении, чтобы на момент сделки супруги собственников не потребовали часть его имущества. Если квартира куплена в браке, тогда без заверенного согласия мужа или жены сделка не может быть оформлена.

Если во время приобретения жилья хозяин не был в браке, следует попросить от него нотариально заверенный документ. Он покажет, что собственник не состоял в официальных отношениях на момент покупки. Если такое подтверждение не предоставлено, тогда покупатель может через нотариуса запросить данные о семейном положении собственника квартиры.

Счета и задолженность за квартиру

Прежде чем принять окончательное решение по поводу приобретения квартиры, следует особое внимание уделить состоянию счетов за квартплату и коммунальные услуги. На момент передачи квартиры все задолженности должны быть погашены.

Информация обо всех собственниках квартиры

В справке, полученной из ЕГРН, указывается полный список всех собственников, а также информация об их возрасте. Если среди собственников есть несовершеннолетние дети, стороны должны принять решение о способе их выписки. По законодательству это возможно только с согласия органов опеки.

Справка о несудимости

Чтобы не стать жертвой преступной аферы и не потерять деньги, без лишних стеснений следует запросить данные о судимости продавца. Для этого можно обратиться в суд по месту прописки или в бюро переводов, которая занимается помощью в оформлении справки о несудимости (sayup). А также там сразу можно проставить апостиль на справку.

Отсутствие личных долгов продавца

Необходимо учитывать финансовое благосостояние собственника. Чтобы сделку не аннулировали, а квартиру не забрали за долги, нужно заранее узнать полную информацию о возможных задолженностях и кредитах хозяина квартиры. Для этого подается запрос на сайте Судебных приставов, где создан Единый федеральный реестр. В нем собрана информация о банкротах. Если таковым окажется хозяин квартиры, лучше отказаться от сделки.

Проверка зарегистрированных в квартире жильцов

Каждый покупатель имеет право запросить информацию обо всех зарегистрированных по этому адресу гражданах. Она содержится в домовой книге или в едином жилищном документе. Только у собственника есть право продать недвижимость. Но прописанные люди могут жить в ней столько, сколько им это понадобится. Поэтому в договоре купли-продажи отдельным пунктом следует прописать все сроки, за которые бывший владелец обязуется выписать всех жильцов. Выписка в таком случае возможна только через суд.

Если жильцы желают выписаться, можно потребовать заявления о выписке в течение определенного времени.

Выписки несовершеннолетних жителей нужно требовать до подписания сделки. По закону, прежде чем выписать детей, им необходимо предоставить новое место регистрации.

Проверка технической документации квартиры

Покупатель обязан потребовать у продавца техпаспорт жилплощади. В нем указан подробный план помещения. Это необходимо для проверки квартиры на предмет незаконной перепланировки.

Если предыдущий владелец внес изменения в план квартиры, которые недопустимы по закону, тогда новым обладателям достанутся хлопоты по их ликвидации.

Если продавец не успел узаконить перепланировку квартиры, тогда покупатель вправе получить скидку, которая станет компенсацией его расходов. Важно не соглашаться на покупку, если в квартире провели серьезные изменения, которые невозможно узаконить.

Списки запрещенных перепланировок обширные и зависят от характеристик строения.

Также важно уточнить, сколько лет зданию, в котором расположена квартира. Чем оно новее, тем меньше будет проблем в будущем.

Заключение сделки

После того как документы будут проверены, а проблемы – улажены, можно переходить к заключению сделки купли-продажи. Ее допустимо оформить двумя способами: в виде стандартного письменного соглашения или нотариально заверенной сделки.

Если квартира была в собственности нескольких лиц, тогда второй вариант будет самым надежным. Такой договор в любом случае составляется юристом и регистрируется в МФЦ.

При составлении необходимо указать следующую информацию:

• личные данные продавца и покупателя;
• стоимость квартиры (прописывать лучше реальную сумму, это необходимо, чтобы не потерять часть денег в случае возникновения внезапных проблем);
• адрес квартиры и ее подробное описание;
• все права и обязанности сторон;
• сроки, за которые продавец обязуется освободить помещение;
• гарантийное подтверждение от продавца о том, что недвижимость не заложена и нет иных причин для признания сделки недействительной.

Финансовая сторона

Прежде чем заключать сделку, оговаривают все вопросы, касающиеся способа оплаты. Вариантов несколько:

1. Передача денег через банковскую ячейку. Этот способ не требует больших затрат. Сумма, которую спишет банк, – не более 0,3%.
2. Наличный расчет. Проводится при личной встрече, где стороны подписывают договор и передают всю сумму наличными. В таком случае необходимо написать расписку, в которой продавец подтверждает факт получения денег.
3. Безналичный расчет. При переводе средств в назначении указывают, что они идут по условиям договора купли-продажи, и адрес квартиры. Это станет самым надежным доказательством того, что деньги были выплачены.