В покупке недвижимости много нюансов: от выбора до заключения сделки. Узнайте, что важно не упустить из виду при поиске объекта для проживания, бизнеса или инвестиций.

Как выбрать загородный дом

Цель определяет критерии поиска. Ищут землю под застройку или уже построенные объекты, готовые к въезду жильцов или косметическому ремонту. Их покупают для личного пользования или заработка. В последнем случае рассчитывают на доход с последующей продажи или сдачи в круглогодичную и сезонную аренду. Исходя из цели, обращают внимание на разные нюансы.

Как инвестировать в загородный дом

Инвестиции в загородную недвижимость окупают себя при правильном выборе земли. Учитывают:

• действующую инфраструктуру;
• план развития региона в ближайшие годы;
• экологическую обстановку.

Проверяют адресные инвестиционные программы, куда вносят сведения о капитальном строительстве в регионе за государственный счет. В экологических картах России находят оценку уровня благополучия проживания в конкретной местности. Территорию оценивают по взаимодействию природной и социально-экономической геосистемы. Изучают планы Минстроя по развитию региона.

Как выбрать загородную недвижимость для сдачи в аренду

Арендуют коттеджи в определенные сезоны или в течение всего года на короткий и долгий срок. В первом случае ключевую роль играет локация, а во втором — инфраструктура и удаленность от города. Необходимо учитывать:

• расположение;
• инженерные коммуникации;
• транспортную доступность.

Загородные дома для сезонной сдачи в аренду востребованы в курортных зонах и экологически чистой местности. Их покупают из-за близости к морю, лесу, памятникам исторического или культурного наследия. В сезонной аренде расположение гораздо важнее обустроенности.

В течение года временно арендуют жилье на выходные, неделю или месяц для отдыха. Устраивают корпоративы, встречи с родными и друзьями. Арендаторы ищут тихое спокойное место, где можно забыть о городской суете, но не отказаться от благ цивилизации. На более длительный срок въезжают все, кому больше нравится жить за городом, чем делить лестничную площадку с соседями.

Если сравнивать с сезонной арендой, то краткосрочная и долгосрочная требует одинакового внимания к инфраструктуре и обустроенности жилья. Комфортные условия для круглогодичного проживания сложно обеспечить вдали от крупных населенных пунктов. Необходимо подключиться к электросети и другим центральным инженерным коммуникациям или сделать автономное отопление, водоснабжение и водоотведение, которые потребуют немалых затрат.

Как выбрать загородный дом для проживания

Помимо расположения и близлежащей инфраструктуры, при выборе личного жилья учитывайте:

• Основные технические параметры — общая площадь, количество этажей, наличие и состояние коммуникаций, материал стен, качество кровли.
• Расположение жилых и хозяйственных строений относительно сторон света и друг друга.
• Внутреннюю планировку, количество жилых и нежилых помещений, освещенность.
• Транспортную доступность к остановкам транспорта, магазинам, аптекам, больнице, школе, детскому саду.
• Окружающую обстановку, к которой относится природа, близость к ж/д и автодорогам.

Установите доступный диапазон цен и рассмотрите возможные способы получения дополнительных средств для приобретения жилья. Посчитайте, во сколько обойдется проживание в дальнейшем. Учитывайте качество дорог и тарифы на обслуживание, которые устанавливает руководство садового некоммерческого товарищества (СНТ) или коттеджного поселка (КП).

Самостоятельный поиск VS риелторские услуги

Поиском подходящего объекта занимаются самостоятельно или обращаются к риелторам. В первом случае экономят деньги, но тратят больше времени. Во втором — быстрее получают несколько вариантов по приемлемой цене и реже попадают на уловки мошенников, но оплачивают дополнительные расходы.

Если работаете со специалистами, заключите договор возмездного оказания услуг и пропишите обязанности исполнителя. Если самостоятельно всем занимаетесь, просматривайте объявления от частных лиц, агентств и застройщиков. Отсеивайте неликвидные предложения, требующие крупных вложений. Проверяйте номера телефонов и другие доступные данные по заманчивым предложениям, выставленным по бросовой цене. Мошенники найдут 100 и 1 причину, чтобы заполучить деньги:

• за предпродажный показ. Просят перевести небольшую сумму в подтверждение ваших серьезных намерений. Рассказывают, что находятся в другой стране, и им невыгодно бросать свои дела ради показа очередным потенциальным покупателям;
• информацию. Приглашают в офис, где выясняется, что они посредники, и даже готовы заключить договор, после подписания которого сообщат адрес. В результате он оказывается несуществующим или реальным, по которому никто ничего не продает;
• сотрудничество с «липовыми» владельцами. В таком случае они выдают себя за настоящих, арендуя жилье, подделывая право собственности и продавая его N число раз.

Мошенники изобретательны, и их уловки меняются. Запомните, настоящий продавец не берет предоплаты за просмотр или предоставление адреса. Он заинтересован в заключении сделки не меньше вас. Если и ищете посредника, то проверьте его профессиональный статус, изучите информацию на сайте Российской гильдии риелторов, почитайте отзывы или обратитесь к знакомым.

Отказывайтесь, если постоянно переносят сроки показа или при общении предлагают посмотреть другой вариант по соседству. Некоторые объявления публикуют, чтобы обосновать высокую стоимость в этом районе, а не для реальной продажи. Например, указывают схожие характеристики и специально завышают цену. При показе объекта обращают внимание на эти объявления, чтобы убедить в обоснованной высокой стоимости.

Что делать, если не хватает денег на покупку недвижимости

Заранее рассчитайте сопутствующие расходы, связанные с куплей жилья. Помимо суммы, которую нужно отдать владельцу, учитывайте оплату работы риелтора и нотариуса, госпошлины и другие сборы. Недостающие средства одалживают, получают с продажи автомобиля или другого имущества.

Если ничего не подходит, ознакомьтесь с кредитными программами банков и выберите несколько подходящих. Подготовьтесь к оформлению ипотеки или потребительского кредита. Брать на себя долговые обязательства до купли-продажи не нужно, но заранее получить одобрение банка будет не лишним. Зная, что 100 % получите кредит, расширьте круг поиска, а после просмотра заключите предварительное соглашение по купле-продажи и вносите задаток.

Что спрашивать у продавца недвижимости

В среднем на самостоятельный поиск жилья уходит от 2 месяцев до полугода. Постоянно мониторьте сайты объявлений и городские печатные издания. При обзвоне узнавайте как можно больше, чтобы потом зря не тратить время на просмотр. Обязательно спросите:

• о межевании;
• о готовности необходимых документов;
• о статусе земли;
• о числе собственников и несовершеннолетних, претендующих на жилплощадь;
• о дате постройки;
• о причине перехода дома к нынешнему владельцу от предыдущего;
• об основных характеристиках объекта.

Бесплатно проверьте статус земли по адресу через сайт Публичной кадастровой карты. За отдельную плату закажите выписку из ЕГРН, чтобы знать точную площадь, статус, обременения и другие сведения из Росреестра.

Просмотр и проверка недвижимости перед покупкой

Одному и тому же покупателю устраивают несколько показов. Многие обходятся первым ознакомительным, лишая себя возможности узнать «подводные камни». Если все устраивает, договоритесь о второй встрече и пригласите строительного эксперта. Он оценит:

• качество фундамента;
• вероятность разрушения стен и кровли;
• необходимость в укреплении, капитальном ремонте и других работах.

Консультация специалиста даст объективные основания для торга. Договорившись об окончательной цене, можно заключать авансовое соглашение и оставлять задаток. Он входит в итоговую стоимость и не считается дополнительной тратой. В соглашении прописывают сроки главной сделки и условия оплаты сопутствующих расходов.

Выезжая на просмотр, не забудьте оценить состояние дороги и инфраструктуру. Подсчитайте потраченное время на поездку от города к указанному месту. По возможности посетите район еще раз, чтобы пообщаться с местными и узнать об уборке общественных зон, тарифах, качестве предоставления коммунальных услуг и другого.

Проверка юридической чистоты

Когда торги и внесение задатка позади, продавец приступает к сбору документов, а покупатель к оформлению кредита, если он нужен. Чтобы убедиться в безопасности сделанного выбора, необходимо обратиться к юристу для проверки:

• права собственности;
• сособственников с невыделенной долей и претендующих на наследство;
• юридической истории — даты перехода от одних предыдущих владельцев к другим лицам;
• регистрации проживающих, в том числе прописку несовершеннолетних, переехавших на ПМЖ в другую страну, выбывших из мест лишения свободы;
• обременений и запретов, к которым относятся судебные разбирательства, отчуждение на основании приватизации, ипотека, планируемый снос и другое;
• наличия или отсутствия найма, если частный дом сдавался в аренду;
• соответствия фактических границ элитного участка в коттеджных поселках с указанными в техдокументации и государственных реестрах;
• задолженности по ЖКУ.

В юридических и нотариальных конторах проверяют свидетельство о государственной регистрации, технический паспорт и все, что предоставит владелец. Когда все вопросы решены, переходят к подписанию договора.

Важно! Осторожно относитесь к продаже по доверенности и к объектам, у которых в последнее время часто менялись собственники, или они были куплены с использованием материнского капитала. Проверьте, внесена ли доверенность в реестр, и принадлежит ли доля каждому несовершеннолетнему ребенку, на которого был получен маткапитал.

Проверьте, не относится ли земля к охраняемой заповедной зоне, национальному парку и другим территориям, которыми запрещено пользоваться в жилищно-хозяйственных целях. Если рядом река, озеро или водохранилище, посмотрите размер прибрежной зоны в кадастровой карте. Согласно водному кодексу РФ, ее ширина может достигать 200 м. На ее территории запрещено строить во избежание загрязнения почвы и водоема.

Что такое вид разрешенного использования (ВРИ)

Полный перечень статусов земли (ВРИ), разрешающих застройку, приведен в классификаторе Приказа №540 Минэкономразвития РФ от 1 сентября 2014 года. Разрешено строить на территории, предназначенной:

• для индивидуального жилищного строительства (ИЖС);
• личного подсобного хозяйства (ЛПС);
• огородничества и садоводства.

В последних двух случаях понадобится разрешение местной организации и соблюдение действующих ограничений. Завершив строительство на территориях, предназначенных для огородничества и садоводства, нужно подать уведомление в местный отдел по градостроительству и архитектуре. Учтите, что жилые дома в поселках с инфраструктурой не должны превышать 3-х этажей, а общей высоты — 20 м. Внутренние помещения могут использоваться для бытовых и хозяйственных нужд. Их нельзя разделять на самостоятельные объекты для последующей продажи или аренды.

Что такое устав СНТ и КП

У садовых некоммерческих товариществ и коттеджных поселков разные организационно-правовые формы, чаще «ООО». Кроме требований по ВРИ, необходимо соблюдать устав конкретной организации, обязывающий платить:

• ежегодные взносы;
• ежемесячные платежи за шлагбаум;
• охрану общей территории и другое.

Об обязанностях членов объединения можно узнать у представителя управляющей компании, который сообщит о задолженности за оказанные услуги по конкретному адресу.

Проблемная загородная недвижимость — покупать или нет

Несоответствия в технической документации и проблемы с подтверждением собственности усложняют процесс купли-продажи. Понадобится больше времени и средств на решение спорных вопросов. Сделка не состоится в следующих случаях:

• нарушены строительные нормы;
• не соответствует фактическая площадь или планировка с техдокументацией;
• не могут подтвердить право собственности;
• второстепенные строения, находящиеся на участке, не указаны в техническом плане.

Если год постройки — 2006 или позже, обязательно пригласите эксперта. Когда ввели дачную амнистию, приступали к стройке, не получив разрешение. До этого «первый камень» фундамента закладывали только после согласования строительного проекта с контролирующими органами. Когда упростили оформление жилого строительства на дачных участках, несоблюдение СНиП стало не исключением, а закономерностью. Специалист, разбирающийся в действующих нормах и правилах по градостроительству, найдет сильные и слабые стороны в конкретно взятом случае.

Нестыковки фактических данных выявляют при проверке:

• правоустанавливающих документов;
• техпаспорта;
• выписки из ЕГРН.

Найти, кто виноват — собственник или Росреестр из-за объединения с Кадастровой палатой, не удастся. Придется устранить расхождения, а после этого подписывать договор. Это касается и информации о земле, и о находящихся на ней постройках.

Если бывшие жильцы пристроили веранду или мансарду, объединили ванную комнату и туалет в общий санузел, обязательно вносят правки в технический план и передают его на регистрацию контролирующим органам.

Техплан обновляют при изменениях:

• общей площади;
• этажности;
• внутренней планировки.

С неузаконенной перепланировкой нельзя оформить сделку так же, как и без подтверждения собственности. Если не переоформлено наследство, то продавец владельцем не считается. Кроме времени на переоформление, ему могут понадобиться еще и деньги на оплату налога за имущество.

Гараж, баня и другие капитальные постройки на прилегающей территории площадью свыше 50 м² можно продать, если они указаны в техплане. Подтверждение права владения ними получать необязательно, но желательно оформить. Бывший собственник может потом затребовать денежное возмещение за эти строения. Он обосновывает свою претензию тем, что получил деньги за участок и дом, но не за хозпостройки, гараж и другое.

Чтобы исключить такое развитие событий, пишут заявление с полным перечнем строений, переходящих к покупателю. Оно идет в качестве дополнения к основным документам по купле-продаже. В договоре не указывают второстепенные постройки, чтобы регистрирующий орган не обязал на них оформлять право собственности.

Приобретать участок без межевания или нет

Без зарегистрированного межевого плана, составленного кадастровым инженером, нотариусы не оформляют куплю-продажу. Понадобится до 1,5 месяцев на межевание. Если не потратите время на определение границ, отдадите деньги «на ветер». И не будете точно знать, где начинаются соседние земельные наделы. В будущем это станет предметом судебных разбирательств.

Важно! Проверьте, проведено ли межевание по Публичной кадастровой карте. Если информация отсутствует, убедитесь, что у соседей нет претензий к фактическим границам, и обратитесь к кадастровому инженеру.

Что прописывают в договоре купли-продажи

Указывают следующее:

• предмет сделки — передача прав собственности на капитальные здания, землю, строения без кадастрового номера;
• полную информацию об участниках купли-продажи;
• сведения об участке и строениях;
• порядок финансовых взаиморасчетов;
• детали о передаче в пользование, сроках перерегистрации и другое;
• ответственность обеих сторон за нарушение сроков и других прописанных обязанностей.

Прилагают заявления об отсутствии обременений и препятствий. По необходимости составляют акт-приема передачи.

Какие документы нужны для купли-продажи

Продавцу необходимо предоставить:

• Выписку из ЕГРН, которую можно получить в МФЦ или ФГИС. В ней должна быть указана регистрация постройки, как жилой или нежилой, номер из кадастра, ФИО и паспортные данные собственника, сведения о межевании и другое.
• Письменное согласие сособственников. Муж или жена владельца должны подтвердить, что претензий не имеют. Если до этого один из супругов отказался от доли при приватизации, это не лишает его права наложить запрет на куплю-продажу.
• Градостроительный план. Чтобы зарегистрировать строительство, получить ипотеку или страховку, обходятся без него. Он необходим покупателю в том случае, если в непосредственной близости проложены муниципальные коммуникации. Например, рядом находится газопровод или высока вероятность того, что в будущем участок изымут для госнужд с целью расширения дороги и другого.
• Договоры с поставщиками услуг, к которым относится электро-, газо-, водоснабжение, вывоз ТБО и другое. А также выписка о задолженности и квитанции за оплату ЖКУ.
• Выписку из домовой книги, но с 2018 года она необязательна. Узнать о том, кто зарегистрирован по указанному адресу, можно из справок от МФЦ или МВД.
• Технический план, паспорт, описание капитального строения.

Правоподтверждающие и правоустанавливающие документы общеобязательны. К ним относится выписка из ЕГРН, подтверждение наследования, дарения или предыдущий покупки, справка об отсутствии задолженности поставщикам услуг и отказ сособственников. Без них сделку заключить невозможно. К дополнительным относится техдокументация, выписка из домовой книги, подтверждение дееспособности владельца.

Подытожим, в покупке недвижимости обращайтесь за помощью к специалистам. Дешевле оплатить их услуги, чем попасться на мошенников или в будущем постоянно тратиться на ремонт. Передавайте требуемую сумму денег на основании подписанного письменного, а не устного соглашения. Сотрудничайте с теми, кому доверяете или кто давно работает на рынке и дорожит своей репутацией. Взвешивайте риски, если занимаетесь инвестированием или бизнесом. Прогнозируйте окупаемость, если затеваете строительство с нуля, реконструкцию или капремонт.