Почти все инвесторы рано или поздно приходят к мысли включить в свой портфель недвижимость. Чаще всего инвестируют в готовый арендный бизнес, потому что это не только защитный актив, но и источник регулярного пассивного дохода.

Арендный бизнес привлекает инвесторов прежде всего стабильностью: рынок недвижимости по сравнению с фондовым характеризуется низкой волатильностью, арендные платежи часто индексируются на уровень инфляции, что позволяет инвестору защитить капитал от обесценивания.

Рассмотрим, в какие объекты недвижимости можно инвестировать, чтобы создать готовый арендный бизнес, и как это сделать без лишних рисков и трудозатрат.

Складская недвижимость

Популярность складской недвижимости возросла в последние годы благодаря росту онлайн-торговли. Пользуются спросом склады самого разного формата — от масштабных логистических центров до мини-хранилищ (гаражи, кладовки и т.д.). Стоимость складской недвижимости активно растет в последние года, и сейчас наблюдаются признаки перегретости рынка — стоимость объектов слишком высока, растет и срок окупаемости инвестиций.

Офисная недвижимость

Офисная недвижимость всегда востребована, особенно в крупных городах и деловых центрах. Были опасения, что после пандемии заполняемость офисов не достигнет уровня 2019 г. из-за тренда на удаленку. Однако этого не случилось. В 2024 г. доля свободных площадей в Москве достигла минимума 2008 г. Кроме того, несмотря на высокие кредитные ставки, каждый год увеличивается объем ввода бизнес-центров.

Торговая недвижимость

Онлайн-торговля изменила рынок этого типа недвижимости: теперь торговые центры — это не просто места для шоппинга, а полноценные развлекательные центры, где можно провести целый день: сходить в кино, посетить с детьми игровую комнату, пообедать, закупиться продуктами. Инвесторы почти всегда включают в свой портфель торговую недвижимость, т. к., помимо индексации арендных ставок, здесь есть привязка к розничному товарообороту, что защищает капитал от обесценивания. В 2024 г. оборот розничной торговли вырос на 9,9% (г/г., по данным Росстата), увеличив и доход инвесторов.

Стрит-ритейл

Стрит-ритейл — это коммерческие площади, расположенные на первых этажах зданий в оживленных районах города. В 2024 г. уровень потребительской активности остается высоким на фоне роста доходов населения, поэтому стрит-ритейл чувствует себя так же уверенно, как и крупные объекты на рынке торговой недвижимости. Однако в стрит-ритейл есть риск полной потери доходности из-за съезда арендатора. В ТЦ, где много точек продаж, потеря одного-двух арендаторов существенно не сказывается на доходе.

Жилая недвижимость

Жилая недвижимость включает в себя квартиры, дома и апартаменты, сдаваемые в аренду частным лицам. Это один из традиционных видов арендного бизнеса, и с начала введения госпрограмм льготного ипотечного кредитования на новое строительство стал еще популярнее. Однако с 1 июля 2024 г. программа «Господдержка» завершена, «Семейная ипотека» продлена с сокращением условий. Эта мера окажет сдерживающий эффект на рост стоимости недвижимости, однако арендные ставки может, наоборот, толкнуть вверх.

Гостиничный бизнес

Гостиничная недвижимость — это все предложения временного жилья для туристов и деловых путешественников. Здесь прослеживается высокая зависимость от сезонности, а также экономических и политических факторов. В 2024 г. туристический поток хотя и растет, но невысокими темпами: за первые 5 месяцев года было совершено 56,2 млн поездок по России — это +5% по сравнению с 2023 г. Аналитики отмечают рост средней стоимости цены за номер (по рынку +51% г/г.), при этом загрузка остается на приемлемом уровне — 73%, что добавляет инвестиционной привлекательности гостиничной недвижимости, расположенной в выгодной локации.

Как инвестировать в готовый арендный бизнес через ЗПИФ

Закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФ) — это инструмент коллективного инвестирования в недвижимость. Инвестируя в недвижимость через ЗПИФ, инвестор может распределить капитал между разными объектами, снизив тем самым риски. Порог входа в фонды позволяет это сделать: например, паи фондов AKTIVO можно приобрести за 300-500 тыс. руб. Фонды AKTIVO выплачивают доход ежемесячно и регулярно предоставляют пайщикам отчетность по работе ЗПИФ.

Помимо низкого порога входа, у фондов недвижимости есть еще один существенный плюс — профессиональное управление. ЗПИФом управляет штат специалистов — управляющая компания, которая в обязательном порядке должна иметь лицензию ЦБ РФ. Таким образом, пайщики фондов недвижимости полностью освобождены от хлопот, связанных с управлением объектов.

Рынок арендной недвижимости продолжает динамично развиваться, несмотря на пандемию, санкции, экономические вызовы. ЗПИФы открывают новые возможности для инвесторов, которые могут вложиться в дорогостоящие проекты и получать стабильный пассивный доход долгие годы.