Покупка коммерческой недвижимости, будь то офис в Сити, склад или магазин, – это сложный и ответственный шаг. Здесь нет мелочей - нужно все тщательно проверить и убедиться, что предстоящая сделка окажется хорошей инвестицией. К тому же не лишним будет проверить юридическую сторону вопроса, чтобы не потерять деньги.

Что происходит на рынке коммерческой недвижимости

В первой половине 2024 года в России застройщики ввели в эксплуатацию 126 тыс. квадратных метров коммерческой недвижимости. Это в 2,3 раза больше, чем годом ранее. В частности, стало легче купить офис в Москве, ведь на столицу пришлась почти половина площадей (47%). А вот в Санкт-Петербурге не открылся ни один подобный объект. В столице вакантными остаются 9% объектов.

Эти данные говорят о том, что рынок развивается. Однако, что касается цены, то она не спешит снижаться. Зато у покупателя есть большое разнообразие вариантов.

Как подобрать объект: юридическая и техническая стороны вопроса

Часто помещение выбирают интуитивно, однако это неправильный подход. Перед тем как купить объект, необходимо учесть ряд важных факторов, от которых будет зависеть, насколько эффективным окажется бизнес и не возникнет ли юридических проблем.

Прежде всего, важно подобрать подходящее место. На этом этапе уже нужно понимать, для каких целей будет использоваться недвижимость. Например, для офисного помещения подойдет место с высокой проходимостью, для магазина – то, где находится целевая аудитория, для склада – с удобным подъездом для грузовых машин.

При выборе места учитывают и транспортную доступность, соответствие целевому назначению. Обычно самые посещаемые заведения располагаются в центре. Но нужно учитывать, что от местоположения зависит, сколько стоит объект. Часто целесообразно выбирать легкодоступные районы, через которые проходит много транспортных маршрутов.

Кроме этого, недвижимость должна находиться в первой линии домов, а не «прятаться» во дворах. Дополнительным плюсом будет узнаваемый ориентир поблизости, например, популярный ТЦ, кафе, парк и т.д.

Придя на объект, стоит осмотреть территорию вокруг. Клиентов отпугнет неудобный вход или въезд, наличие мусорных свалок, большое количество ям на асфальте или заброшенный рынок поблизости. Плюсом будут парковочные места рядом.

Также обращают внимание на наличие конкурентов. Их нахождение неподалеку нежелательно, ведь “переманить” клиентов будет довольно сложно, поскольку люди ходят в привычные для них места.

Зайдя в помещение, оценивают площадь (чтобы она была достаточной для магазина или офиса), наличие инженерных коммуникаций (вентиляция, водопровод, канализация м т.д.), санузла, отопления и т.д. Если требуется косметический ремонт, это не должно стать преградой. За такое помещение, скорее всего, попросят меньше, зато появится возможность организовать рабочие места так, как это требуется вам. Но и на этом проверка помещения не должна заканчиваться. Нужно еще проверить, какой юридический статус у объекта. От этого будет зависеть успешность сделки и безопасность инвестиций.

Первым делом идет правовая проверка недвижимости. Покупатели должны запрашивать документы на здание, права собственности, справки об отсутствии обременений и т.д. Далее понадобится грамотно составить договор купли-продажи. Этот документ нужно тщательно проработать, чтобы не допустить неправильной трактовки его положений. В нем все четко прописывается, в том числе права и обязанности продавца и покупателя, сроки и порядок оплаты и др. Также стоит учесть налоговые обязательства, возникающие при покупке коммерческой недвижимости.

После оформления сделки недвижимость требуется зарегистрировать, чтобы свободно распоряжаться ею.

Подводные камни и скрытые риски

Покупатель коммерческой недвижимости может столкнуться с определенными проблемами. Его могут поджидать следующие риски:

• у продавца нет права распоряжаться (в том числе и продавать) недвижимостью;
• за право собственности на объект ведуться споры (судебные разбирательства);
• проблемы с документами (некорректно оформлены);
• признание договора купли-продажи недействительным;
• вероятность дополнительных финансовых вложений;
• возникновение финансовых претензий от третьих лиц.

Чтобы этого избежать, следует тщательно изучать документы и грамотно составлять договор.

При выборе коммерческой недвижимости следует учитывать много параметров. Чтобы подобрать нужный офис или магазин, придется потратить много времени. Только такой тщательный подход поможет избежать возможных неприятностей в будущем.