Многие заёмщики сталкивались с такой ситуацией, когда им становилось известно о том, что их кредит был продан. Возникают вопросы о том, зачем банки продают ипотеку, когда и как это происходит, какая причина становится основанием для принятия такого решения? И так как же выбрать ипотечные банк. Обо всём этом в данной статье.

Что следует понимать под «продажей кредита»?

Когда речь идёт о продаже кредита, под данным термином нужно понимать продажу закладной, ведь именно посредством оформления закладной подтверждается право банка требовать от заёмщика исполнения денежного обязательства, а также именно этой ценной бумагой удостоверяется право банка на залог ипотечного имущества.

В России кредит может быть продан:

1. ипотечному агенту;
2. банку или рефинансирующей фирме.
У нас в стране множество рефинансирующих компаний. Стоит отметить, что, даже если кредит будет куплен какой нибудь компанией, он всё равно рано или поздно перейдёт ипотечному агенту. Просто этот «переход» будет более длительным, состоящим из множества этапов и посредников.

Кто же такой ипотечный агент?

Эти специализированные компания, занимающиеся выпуском ценных бумаг. На самом деле выкупить закладную может любой более или менее крупный инвестор. При продаже банк возвращает ранее выданные в кредит средства, восстанавливая тем самым свой платёжный баланс для того, чтобы вновь и вновь и далее иметь возможность выдавать новые займы.

Как работает двухуровневая система?

При этом даже после продажи кредита первоначальный кредитор, который первым оформил его, всё равно продолжает его обслуживать, т. е. заёмщик может приходить к специалистам банка за консультацией, вносить средства через данный банк и прочее. Так работает «двухуровневая система». Она широко используется в большинстве западных стран, включая США.

Какую цель преследует банк, продавая ипотеку?

Чтобы ответить на данный вопрос, стоит проанализировать следующую ситуацию: допустим, что банк имеет 100 млрд рублей, которые можно использовать для выдачи ипотечных займов. В среднем размер кредита равен 1,7 млн рублей. Это означает, что банк способен произвести выдачу приблизительно 600 кредитов.

Превысить данное количество банк не может, поскольку отсутствуют средства, ведь ипотека – это долгосрочный кредитный продукт. Придётся долгое время ждать, пока выданные по кредитам средства вернутся обратно и принесут банковскому учреждению прибыль.

Однако банк желает продолжить предоставление ипотечных кредитов. Тогда-то и принимается решение продать ипотеку более крупному кредитору, чтобы восстановить свой баланс и получить возможность дальше выдавать ипотечные займы.

Почему крупные кредиторы заинтересованы в покупке ипотечного кредита?

Главная причина более крупного кредитора выкупать ипотечный кредит – это возможность извлечения прибыли. При этом проявляться она может в двух плоскостях:

• Во-первых, кредитору, выкупающему кредит, нет необходимости заниматься рекламой, раскруткой, привлечением клиентов и так далее. Это означает отсутствие необходимости содержать офисы и выплачивать зарплату персоналу (включая кредитных консультантов). Выкупая закладную, кредитор получает, если так можно сказать, «упакованный» ипотечный кредит с меньшими затратами на привлечение и обслуживание.

• Во-вторых, новый кредитор видит, как заёмщик исполняет свои обязательства по кредиту. Другими словами, при выкупе закладной, новый кредитор прекрасно понимает, какой именно кредит он покупает. При правильной оценке ситуации, он однозначно рискует меньше, чем на момент, когда кредит выдаётся.

Когда банк оформляет ипотечный кредит , то изначально она является «котом в мешке», ведь ещё неясно, как при её погашении будет себя вести заёмщик. Другое же дело, когда происходит его выкуп в последующем.

Как осуществляется продажа?

Как говорилось чуть выше, при выдаче ипотеки происходит оформление закладной. Данная ценная бумага, по своей сути, заменяет два договора:

• кредитный договор;
• договор о залоге имущества.

Продажа закладной заключается в нанесении на неё отметки о передаче прав в пользу нового кредитора. На этом процедура продажи кредита будет окончена.

Запись в «Росреестре» регистрировать нет необходимости. А также не нужно интересоваться мнением заёмщика и залогодателя по этому поводу. Последние просто-напросто уведомляются о смене кредитора. Как видно из вышеизложенного, продажа кредита – процедура довольно эффективная с экономической точки зрения и, в то же время, простая.