15:16, 06.05.2013 / ЭКОНОМИКА

Риэлторы прогнозируют снижение цен на жилье при старте программы развития застроенных территорий Сыктывкара, запущенной по инициативе губернатора

Руководители сыктывкарских агентств недвижимости поделились с БНК своими прогнозами относительно стоимости жилья в столице Коми в связи с намечающимся строительством многоэтажных домов вдоль Октябрьского проспекта после сноса 220 деревянных двухэтажных домов. Эксперты по недвижимости сошлись во мнении, что цена за квадратный метр сначала несколько упадет, так как появится значительное предложение, но потом вновь станет расти, так как предложение будет компенсировано спросом из-за роста доходов населения региона. Агентство БНК приводит мнения экспертов, а также выдержки из бизнес-концепции проекта «Развитие застроенных территорий Сыктывкара», документ подготовили специалисты администрации Сыктывкара.

KAB_8888_prev_original.jpg

Фото Юрия Кабанцева

В проекте документа, который оказался в редакции агентства, идет речь о застройке жилого квартала на осях улиц: Октябрьский проспект - ул.Юхнина - ул.К.Маркса - Нагорный проезд - ул.Орджоникизде - ул.Оплеснина. Планируется снести 36 двухэтажных домов площадью 17 338,4 кв.м. и построить 17 многоэтажных домов площадью почти 80000 кв.м. Всего же строителям будет предложено шесть участков под застройку, на которых расположено 220 «деревяшек».

Авторы проект указывают, что острейшей проблемой в Сыктывкаре является наличие значительного объема малоэтажных жилых домов в деревянном исполнении послевоенных годов постройки, в которых основные несущие конструкции, внутридомовые инженерные сети достигли предельного износа. В целом ряде центральных кварталов они составляют основную долю застройки. Проживание в таких домах сопряжено с риском возникновения обрушений. Кроме того, такие строения ухудшают внешний облик столицы, сдерживают развитие инженерной и социальной инфраструктур, снижают инвестиционную привлекательность города. Поэтому проект предполагает повышение эффективности использования застроенных территорий в Сыктывкаре, занятых домами, не отвечающими современным требованиям к качеству проживания и подлежащими сносу.

В проекте говорится, что после двухлетнего наращивания объемов строительства жилых домов за счет бюджетных средств в 2012 году отмечается снижение. За счет поддержки бюджетов всех уровней построено 8% общей площади введенного жилья (в 2011 году - 22%). Более чем в 8 раз уменьшились по сравнению с 2011 годом объемы жилищного строительства за чет республиканского и местного бюджетов. При этом с большой долей вероятности можно утверждать, что данное обстоятельство будет влиять на снижение темпов роста цен на рынке.

В докладе приводится прогноз ключевых параметров продаж. Так, в период с 2008 по 2012 годы в Коми цена 1 кв.м. общей площади на первичном и вторичном рынках жилья выросла на 29% и 22% (по России - на 21% и 25%). В кризисные 2008 и 2009 годы снижение цен было обусловлено низкой активностью населения. В 2010 году началось постепенное оживление рынка жилья, а в последние два года стоимость жилья возросла более чем на 30%. Средние цены 1 кв.м. общей площади жилья по Сыктывкару в IV квартале 2012 года составляли 52,531 тыс. руб на первичном рынке и 56,336 тыс. руб на вторичном рынке.

Таким образом, плановая цена реализации 1 кв. м. общей площади составит 61,9 тыс. рублей в 2013 году, 69 тыс. рублей в 2017 году и 81,5 тыс. рублей в 2021 году.

Авторы доклада также рассчитывают себестоимость строительства жилья. По данным Комистата, за последние пять лет строительная продукция подорожала в 1,5 раза. В тексте отмечается, что в стране сохранится общая тенденция роста себестоимости строительства. На начало реализации проекта (2013 год) она составляет 37,4 тыс рублей за кв.м, на момент завершения (2021 год) - 67,1 тыс. рублей за кв.м.

Строительство новых домов для отселения граждан планируется в конце 2013 года, сама процедура отселения во второй половине 2014 года, строительство коммерческого жилого фонда в мае-июне 2015 года.

Планируемые изменения прокомментировали руководители нескольких сыктывкарских агентств недвижимости.

Клавдия Павлова, директор агентства «Дом плюс»:

- Мне кажется, что этот проект будет  долго реализовываться. Во всех «деревяшках» есть собственники, пока с ними найдешь общий язык. Дома-то будут строить, но людям на это время надо будет предоставить жилье. Не думаю, что они захотят жить в Чове или на окраинах. Да, строительство скажется на ценах, но все зависит от того, какие дома там будут возводить - какого класса, какого уровня. Сегодня на рынке недвижимости наблюдается спад цен - дешевеет вторичное жилье. С декабря по сегодняшний день старый фонд уже сбавил на 300-500 тысяч рублей. То есть если раньше цена на «двушку» старой или улучшенной планировки советских годов доходила до 3-3,2 млн.руб., то сейчас - 2,8 млн.руб. Новое жилье пока держится в ценах.

 Виталий Кузьпелев, директор агентства недвижимости «Россия»:

- Я не видел проектной документации на этот новострой. Очень важно, какой высоты будут здания, из чего они будут построены. Когда мэром был Сергей Катунин, проект готовили, я видел макет, все очень красиво, но прошло 10 лет, и я до сих пор этой красоты не вижу. Я могу дать простой прогноз, но это могут сказать все, кто знаком с законами рынка: чем больше предложение, тем ниже цена. Цены на первичное жилье упадут, и на вторичное будут падать тоже.

Ольга Иванина, руководитель агентства «Азбука жилья»:

- Цены не будут расти, это однозначно. Они будут держаться определенного уровня. Я думаю, что нынешние цены «упадут» еще на 200-300 тысяч рублей. Покупательский спрос будет однозначно, если, предположим, однокомнатная квартира будет стоить 1,8 млн. руб, а не 3 миллиона, как сейчас. Сегодня рынок стоит: людей останавливает высокая цена, банки отказывают в ипотеке. Для Сыктывкара 45 тысяч рублей за метр - это максимум, 67 тысяч - это нереальная цена, столько стоит жилье в Санкт-Петербурге.

Ольга Корнеева, директор агентства «Эдельвейс»:

- Цены в Сыктывкаре раздуты - полтора года был подъем, с марта началось снижение, спрос слабый, за два месяца стоимость 1-2-комнатных квартир упала на 200-300 тысяч рублей. Построят новое жилье - цены еще упадут, и на вторичное жилье тоже, но потом повышенный спрос приведет к росту цен. Рынок всегда такой волнообразный.

3220

Комментарии (63)

Добавить комментарий
  • горожанин
    06 мая 2013 г., 15:30:20
    Ответить
    в тему
    Цены упадут?! Да ну))) Не поверю что кто-то откажется от прибыли)))
    • мдя
      06 мая 2013 г., 16:22:07
      Ответить
      Они уже падают и резко
      Отправлено из мобильной версии
    • 222
      06 мая 2013 г., 16:24:45
      Ответить
      Есть такое понятие "Платежеспособный спрос". Со спросом все в порядке, с платежем - нет ))))
    • Реалист
      07 мая 2013 г., 2:51:40
      Ответить
      Можно сколько угодно говорить и писать -"Цены падают!" но от этого они не упадут!
      Ввод вновь построенного жилья сейчас крайне низок (см.сматистику) а все обещания построить многоэтажки на месте деревях лишь обещания!т.к снос и предоставление жилья жильцам деревях -это сильное снижение рентабельности строительства,значит застройщики будут повышать или держать цены,чтобы купить квартиру в этих новостройках нужно опять же продать сначала свою вторичку а продавать вторичку дёшево и брать кредит и покупать новострой но уже дорого никто не будет.Банки же сейчас во всю раздают кредиты,стимулируя тем самым спрос(сравните с кризисом в 2008).
      Вопли -"Цены будут падать,однозначно!"(в большинстве своём паразитирующей) прослойки под названием риелторы продиктованы лишь тем что сейчас как и всегда в этот сезон(весна-лето)спрос снижается ну а риелторам хочется кушать и рубить свою не облагаемую налогом комиссию 50-100 тыс,поэтому им ничего не остаётся как убеждать продавцов продать свои квартирки подешевле..
  • Viktor
    06 мая 2013 г., 15:37:51
    Ответить
    Цены стоят, все что то выжидают ......... я свой новострой не могу продать, сбавлять цену не буду, лучше отремонтирую и сдавать буду, до лучших времен..........
    • Бракер
      06 мая 2013 г., 15:56:40
      Ответить
      а кто снимать будет?
      сейчас предложений - море
      квартиры нахрен никому не нужны
      • 123
        06 мая 2013 г., 18:09:04
        Ответить
        угу, конечно
        то-то полно подъездов в городе обклеена объявлениями типа "куплю квартиру в вашем доме", "молодая семья снимет квартиру на длительный срок" и т.п...
        • 222
          06 мая 2013 г., 19:07:26
          Ответить
          Это риэлторы ищут че бы продать ))
    • Реалист
      07 мая 2013 г., 2:57:34
      Ответить
      Да уж конечно лучше иметь квадратные метры чем фантики под названием рубли которые могут обесцениться в любой момент как в 1998,ситуация сейчас в экономике ох какая мутная...
  • Нагорный ПРОСПЕКТ???
    06 мая 2013 г., 15:39:17
    Ответить
    Ума палата...
  • 1
    06 мая 2013 г., 15:51:43
    Ответить
    ясен пень! те кто купили однушку за 3 млн не будут продавать её за 1.5!
    • мдя
      06 мая 2013 г., 16:23:20
      Ответить
      Нуну, завтра один мульт стоить будет, во рынок повалится
      Отправлено из мобильной версии
      • 1
        06 мая 2013 г., 16:49:00
        Ответить
        скорее рынок повалится вследствие мирового кризиса, который фиг знает когда закончится! вон уже темпы роста производства упали и нефть дешевеет!
  • 123
    06 мая 2013 г., 15:59:38
    Ответить
    лично я
    Строю домик небольшой, а брак квартиру буду в Питере, лет через 5, что то я больше беспокоится стал о будущем Коми, а детям своим не хочу судьбу в болоте, посмотрите по отчетам наших благодетелей, у всех квартиры в Москве, Питере, сами это понимают !
    • 222
      06 мая 2013 г., 16:27:20
      Ответить
      +++++
      Скоро в Коми остануться тока коренные жители. В 1991 было 1,2 мил, счас 0,8. Лет через 10 будет 0.5-0.4. Кто сюда деньги будет вкладывать?
      • Точно
        06 мая 2013 г., 19:02:13
        Ответить
        Вот скоро раздолье будет для среднеазиатских республик! После отъезда городского населения жилье подешевеет, коренные останутся только в деревне.
        Впору будет переименовывать республику в Узбекомистан.
  • >>>
    06 мая 2013 г., 16:00:39
    Ответить
    Эти самые риэлтеры и агентства недвижимости, сами занимаются перекупкой дешевого жилья и продают по завышенной цене, да же в новых строящихся домах, так что спрос есть, дешевого жилья не будет ещё долго!!!!!!!!!
    • мдя
      06 мая 2013 г., 16:25:17
      Ответить
      Рынок обвалится, когда на него высадятся инвестиционные квартиры, это произойдет, когда собственники таких квартир поймут, что с квартир больше не снять
      Отправлено из мобильной версии
  • сыктывкарец
    06 мая 2013 г., 16:06:28
    Ответить
    А по моим прогнозам, близок трындец. Снимаю квартиру в возле мкад по той же цене что знакомый в сыктывкаре - это разве не бред? Рядом продают новостройки, по 50 за метр. При этом в сыктывкаре мы начинаем от 65. Но зарплата в среднем 25, а в москве 60. Толи покупатели не в себе толи инвесторы вложились не туда...
    • мдя
      06 мая 2013 г., 16:25:53
      Ответить
      Первый умный камент
      Отправлено из мобильной версии
      • 123
        06 мая 2013 г., 18:12:58
        Ответить
        этот "трындец" почему близок уже очень долго
        Сколько бы не строили, а всё только меняется темп роста цен. Редкие периодыснижения цен больше напинают разбег перед очередным повышением.
        А риэлторам выгодно временное снижение цен - могут нехило навариться на этом.
        • 222
          06 мая 2013 г., 19:13:16
          Ответить
          Ну будет через год-два. Че это меняет? Конец кондратьевского цикла. Кризис перепроизводства. Все что можно было уже монетизировали. Все сбережения проели. Расширяться уже некуда. Крах национальных экономик из-за перепроизводства долга.
          В США и европе 500 миллионов безработных. Трудовые лагеря, национализм - все в будущем.
  • Господа журналюги,
    06 мая 2013 г., 16:11:14
    Ответить
    риэлтОр через О. Гоните редактора.
  • Житель
    06 мая 2013 г., 16:25:54
    Ответить
    Складывается ощущение, что руководство Коми решило бороться с ценами на жилье частой публикацией материалов во всех своих подконтрольных СМИ, в которых впечатывается в мозК одна мысль: цены будут падать. А цены то падать и не собирались. Из всех представленных агентств можно только поверить словам Павловой, ибо большое агентство и давно работает. А кто все остальные, я не знаю таких.
    • 222
      06 мая 2013 г., 16:29:21
      Ответить
      Цены будут падать. Цены будут падать. Цены будут падать. Цены будут падать.
      Да пусть не падают )))) Мы в другом месте купим )))))))
    • Житель,
      06 мая 2013 г., 16:34:02
      Ответить
      Твоя Павлова как раз и говорит, что с НГ цены на 500 т.р. упали.
      • 123
        06 мая 2013 г., 18:21:14
        Ответить
        только она не уточняет, в каком районе города это "вторичное жильё" и насколько "старый фонд". Новьё фиг в цене упадёт, а вот старьё разрушается быстрыми темпами, вот и пытаются его скинуть и переехать в нормальное жильё, которого в Сыктывкаре пока немного.
        К тому строители сдают квартиры не "под ключ", а в черновой отделке. Так вот, пока в более-менее пригодное для жилья состояние приведёшь эту квартиру, цена за метр вырастет в 1,5-2 раза. А уж качество быстропостроенного дома часто пипец какое - почитайте про проблемы в "Ласточкином гнезде" - чтоб всё устранить, кучу нервов и денег потратишь. Не лучше не рисковать качеством стройки в только что построенном доме, а лучше купить в уже готовом доме возраста 5-7 лет, в котором люди уже жили?
        • Вася
          06 мая 2013 г., 19:20:31
          Ответить
          Согласен
          Полностью согласен
          Отправлено из мобильной версии
  • лето
    06 мая 2013 г., 16:46:36
    Ответить
    спрос всегда будет на новострой и вторжильё , только всё зависит от района , а вот хрущёвки и дома с плесенью упадут и по цене , да и так упадут . не понимаю людей кто вобще берёт хрущёвки в ипотеку , там плесень , подвалом до чердака несёт , стены не просверлишь к соседям попадёшь , и т. д. !!!!!!!!!!!
  • 222
    06 мая 2013 г., 17:01:52
    Ответить
    Я счас лучше баксы куплю, а потом за эти баксы в два раза дешевле квадратные метры ))))
    • 333
      06 мая 2013 г., 18:46:13
      Ответить
      Меня кровыне на зеленые бумажки :)....
      дядя Сэм тебе спасибо скажет :)
      • 222
        06 мая 2013 г., 19:19:20
        Ответить
        Ну, наше правительство не далеко ушло. Сколько раз кидали? Путин еще в 2008 году обещал, что девальвации не будет)))) А куда они денуться? У них на горизонте падение нефти, ВТО (понижение ставок импорта), снижение рентабельности и инфляция. Большая просрочка по кредитал, банкротство муниципалитетов (в 2011 на 3 триллиона рублей купили облигаций). Бакс проживет чуть дольше руб**. Главное во время перекладываться. Конечная цель тушенка, патроны, золото и ствол ))))
        • Конечная цель тушенка, патроны, золото и ствол ))))
          06 мая 2013 г., 22:37:49
          Ответить
          таки да! Ты не глуховский, не?))
      • 222
        06 мая 2013 г., 19:31:25
        Ответить
        У них был 2008 год, пока никто не рыпался. Все сидели в руб**х. Все мечтали, что правительство одумается и начнет нормально затягивать гайки для банков, коррупции. Начнет нормальную политику импортозамещения. Но, это были только мечты. А за это время банки вывели 350 миллиардов долларов, коррупция тока рассцвела, импотозамещение не случилось. Мальдо текущего баланса пока положительно, но сокращается. Импорт растет быстрее экспорта. 85 процентов потреб**ем импорта. Счас уже времени нету. Так что валится будем быстро и глубоко. В 2008 году хотел купить авто, пришел в Давпон, а там все ценники в долларах ))) Прикольно было ))))
  • 123
    06 мая 2013 г., 17:43:34
    Ответить
    Построят максимум 2-3 дома и то будет куча недовольных при расселении, соответственно существенного влияния на снижение цен данное строительство не окажет. Цены то конечно упадут, но опять таки не из-за чтения мантр "цены будут падать", а,как верно тут было подмечено, из-за медленно но верно надвигающегося экономического кризиса, который будет глубже и продолжительнее чем кризис 2008.
    • 222
      06 мая 2013 г., 19:23:01
      Ответить
      Главное упадут и мы узнаем настоящую цену квадратному метру))))
  • Ужас
    06 мая 2013 г., 18:33:00
    Ответить
    ещё ничего не построено, а уже разработан проект "РАЗВИТИЕ ЗАСТРОЕННЫХ территорий Сыктывкара". Телега впереди лошади?
    • Валера
      06 мая 2013 г., 18:44:57
      Ответить
      !
      Строить то будут на месте где уже стоят старые деревяшки!это не застроенная территория?? Садись в свою телегу и езжай с горочки умник
      Отправлено из мобильной версии
      • Акелло
        06 мая 2013 г., 19:24:06
        Ответить
        Сначала расселите
        Сначала расселите
        Отправлено из мобильной версии
  • не верю
    06 мая 2013 г., 20:28:33
    Ответить
    Аккело прав !!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!
  • 555
    06 мая 2013 г., 21:35:09
    Ответить
    Путин кинул клич о сносе ветхого жилья и продление программы до 2017 года, Гайзер кинул клич администрации города, депутаты утвердили. Нашли лакомый кусочек в центре города, почему- то не начали с того же Лесозавода, где люди воду таскают, а в туалетах вместо канализации выгребные ямы. Что-то депутаты не позаботились о них, они были больше рады, чем проживающие в центре города, у которых есть горячая вода и канализация. Решили из нормального жилья переселить в эконом квартиры, которое слепят из материала, непонятного качества. Сколько было эмоций про дешевое жилье, которое строили в Коччпоне, а чем закончилось и как достраивали. Тоже говорят, что у людей трескаются стены и грибок в квартирах. Думаете люди с того района, который будут сносить такие наивные и сразу взяли и переселились на окраины. Уже многие начитались и юридической литературы и наслушались судебной практики, не так, что просто их будет выселить, куда-то из центра города на выселки. Наивна администрация и губернатор, что так легко выселить будет народ. Мы еще повоюем.
  • Плюсы
    06 мая 2013 г., 21:43:09
    Ответить
    Но есть и плюсы!
    Если не считать деньги в карманах застройщиков, а посмотреть дальше....... Можно у видеть и плюсы, город обновится. Станет густонаселенней. Добавятся торговые точки, рабочие места, налоги, выручка в магазинах ........))))))
    Отправлено из мобильной версии
    • 2222
      06 мая 2013 г., 22:07:47
      Ответить
      По этому густонаселенному городу уже проехать без пробок не возможно
  • Usus
    06 мая 2013 г., 21:46:32
    Ответить
    Что за риэлторы такие???
    Во всем городе на всех новостройках висит баннер, продавец КС-Альфа...
    Дом еще на 0 цикле, а там уже КС-Альфа))))
    Спросите лучше там по чем цены будут
  • 11111
    06 мая 2013 г., 22:01:23
    Ответить
    Живу в "Ласточкином гнезде" и не парюсь. Никаких проблем. Дом новый-ВСЕ решается без проблем. Не надо пургу нести и сплетни собирать!
    • Слышал
      06 мая 2013 г., 22:09:11
      Ответить
      в Ласточкином гнезде дома стали трещать. Строители говорят, монолитные у нас нельзя строить. Правда в трещинах?
      • не раз слышали
        06 мая 2013 г., 22:18:23
        Ответить
        А еще говорят, что стекла на окнах тескаются, правда?
  • 555
    06 мая 2013 г., 22:04:47
    Ответить
    Никто не против, если построят нормальный дом, надлежащего качества и если этот дом будет находиться на той же территории, никто и не сопротивлялся бы на выселение. Но если уже первоначально идет разговор о квартирах эконом класса и район окраина и во всех средствах массовой информации говорится об этом, извините - мы не согласны с этим. У меня дом хороший, он теплый, не гнилой и перекрытия не рушаться, просто жильцам есть дело до своего дома, нас обслуживающая кампания знает хорошо, просто мы всегда требовали чтобы должным образом обслуживали наш дом,он еще спокойно лет 30 простоит, почему администрация раньше не думала, что капремонт последний был аж в 69 году, а теперь одумались. Думайте о Лесозаводе им нужнее.
  • 11111
    06 мая 2013 г., 22:22:01
    Ответить
    не устали писать чушь про "Ласточкино". У меня уже 5 месяцев отличный ремонт, ни одной трещинки!!!
    • 22222
      06 мая 2013 г., 22:25:04
      Ответить
      Значит повезло, после пару лет интересно будет поинтересоваться, как зимовалось
  • 11111
    06 мая 2013 г., 22:30:54
    Ответить
    Живу с декабря_не мерзну! Просто нормально свою квартиру в любом доме надо ремонтировать! Начали ремонт с замены стеклопакетов фирмы "Пимапен"(БЮДЖЕТНЫЙ ВАРИАНТ),наварились как всегда!
  • ааа
    06 мая 2013 г., 22:52:26
    Ответить
    зато доходы в сыке высокие, рождаемость низкая чтоб что-то строить новое
  • орол
    06 мая 2013 г., 22:53:56
    Ответить
    свой дом строить надо, а не надеятся на кого-то
  • .....
    06 мая 2013 г., 23:23:31
    Ответить
    валить надо отсюда.....цены бешеные ....холодно.....посмотрите статистику за 2012 год сколько народу свалило из Сыка....а еще гайки закручивают людей в кабалу загоняют ...
  • ч
    07 мая 2013 г., 9:37:40
    Ответить
    снос
    Ну где вы нашли на Октябрьском пр-те 220 деревянных домов?
    • это НЕ КОЛИЧЕСТВО
      07 мая 2013 г., 10:48:00
      Ответить
      это АДРЕС: Октябрьский проспект д,220
      там дальше будет следующий барак под застройку микрорайоном многоэтажек -
      Октябрьский проспект д,222
  • 1
    07 мая 2013 г., 16:25:34
    Ответить
    Риэлторы накручивают по 50 за дачу, не говоря уже о квартирах. Их тоже можно понять - ... ноги кормят.
    • Народ
      15 мая 2013 г., 17:49:33
      Ответить
      не покупайтесь на дешевую рекламу про дешевые квартиры
      эта заява губера перед выборами пиар себя,как и все остальные обещания
  • Евгений
    16 мая 2013 г., 6:20:28
    Ответить
    в тему, статья с профильного сайта
    Заметки о рынке жилой недвижимости города Сыктывкара

    «Вчера раки были большие, но по пять рублей, а сегодня маленькие, зато по три…» (Роман Карцев, юморист)

    Рынок Сыктывкарской жилой недвижимости переживает не лучшие времена. Предложение квартир в сегментах рынка осталось на прежнем уровне, а спрос в виде реального намерения покупателей приобрести недвижимость в текущий момент значительно сократился. В чем причины такой ситуации на жилищном рынке столицы пытались разобраться эксперты.
    - Главный фактор, который удерживает покупателей от приобретения имеющейся на рынке недвижимости, это обещания городских властей о массовой застройке территорий ветхого жилья в районе Октябрьского проспекта. При этом подобные обещания не раз высказывались и ранее, но дальше слов дело не пошло. Таковы уж реалии, так сказать de facto, с которыми не поспоришь.
    Для реализации идеи массовой застройки необходимо соблюдение ряда условий как юридического характера, так и материально-технического, связанного с созданием инженерной инфраструктуры, на которую у администрации города средств нет и не будет.
    С юридической точки зрения будущему застройщику необходимо договориться с владельцами квартир, находящихся в ветхом фонде, которые будут подлежать сносу, предлагать им взамен их жилплощади либо временное жилье на период строительства с последующим предоставлением квартиры в построенном доме, либо приобретать готовое жилье на стадии переговоров с дальнейшим переселением. И договориться нужно со всеми без исключения! Захотят ли жильцы соглашаться на предлагаемые условия, это большой вопрос. Ведь ни для кого не секрет, что проживая в деревянном доме, каждый владелец квартиры мечтает, что при сносе его дома он получит новое комфортабельное и благоустроенное жилье, что такой шанс выпадает один раз в жизни, поэтому к переговорам с застройщиком такие жильцы готовятся годами, предъявляя немалые и зачастую необоснованно завышенные требования к предоставляемой квартире.
    Готов ли застройщик пойти на такие издержки? Это также не трудно посчитать. На месте одной двухэтажной «деревяшки», то есть на площади занимаемой этой деревяшкой, при условии соблюдения строительных норм и правил и, если повезет с согласованием проектно-сметной документации, можно возвести одноподъездный пяти – девятиэтажный жилой дом. Строительство более высоких домов на малой площади вряд ли будет признано безопасным. Не стоит забывать, что деревянные дома строились с учетом плотной компоновки, где расстояние между торцами домов редко где превышает 10-15 метров. При этом практически все деревянные дома построены на ленточном фундаменте, который «поплывет» вместе с домом и жильцами, когда в 5 метрах от него выроют котлован под тяжелый фундамент многоэтажки и начнут забивать сваи. Это только малая часть технических проблем, которую прогнозируют застройщики в случае начала проекта.
    Давайте обратимся к экономической составляющей подобного проекта. В среднем «классическая деревяшка» представляет собой двухподъездный двухэтажный дом в котором в среднем расположено 16 квартир разной площади. Для застройщика на этапе переговоров с владельцами этих квартир из своего фонда необходимо предоставить такое же (!) количество готовых квартир для расселения. При этом, как говорилось ранее, часть этих квартир могут использоваться как временный жилой фонд с последующим предоставлением квартир в новом доме, а часть квартир уже на этой стадии должны быть предоставлены жильцам расселяемой «деревяшки». Не сложно посчитать, что суммарные затраты застройщика при средней объективной цене на обычные типовые 1-2 комнатные квартиры в панельном доме в 3 млн.руб. составят порядка 48-50 млн. руб.(по самым минимальным экономическим расчетам). Эти затраты застройщик вынужден понести только для того, чтобы получить захламленное «пустое место» под будущий дом. Если жильцы деревяшек не захотят переселяться в другие дома, а будут ждать постройки нового дома и претендовать на квартиры в нем, то застройщику придется отдать жильцам под расселение 3-4 этажа с квартирами в новом доме (учитывая, что дом будет одноподъезным с учетом площади застройки на каждом этаже будет располагаться 4-5 квартир) . Готов ли застройщик пойти на такие расходы?
    На этот вопрос также не сложно ответить, располагая примерной сметной стоимостью строительства дома, которую условно можно вывести, обратившись к проектным декларациям строящихся домов, размещенных на сайтах компаний-застройщиков. В среднем для постройки такого дома заказчик строительства вынужден будет потратить 120-150 млн. руб. При этом с учетом вышеизложенного к моменту начала строительства он уже должен потратить на расселение 48-50 млн. руб., что приведет к удорожанию проекта на 30-35 процентов. Факторы, которые могли бы обеспечить снижение стоимости квадратного метра с учетом заложенного стандартного показателя прибыли, здесь не наблюдается вовсе.
    Справедливости ради нужно отметить, что готовые строительные площадки, не обремененные домами с жильцами, обходятся строительным компаниям в разы дешевле, по сравнению с предлагаемым проектом. При наличии свободной площадки проект дома может предусматривать возведение высотных многоподъездных конструкций без ущерба близлежащим территориям и строениям. А в случае мелкоточечной застройки заказчик фактически лишен такой возможности.
    Конечно вполне уместно возражение, что если снести не одну, а две или несколько «деревяшек», то возможности застройщика возрастут, а пространственные рамки не будут играть большого сдерживающего значения, но при этом пропорционально возрастет и изначальная расходная нагрузка на застройщика, ведь каждый новый расселяемый дом повлечет пропорциональное увеличение затрат на дополнительные 50 млн.руб.
    При этом понеся значительные издержки, кроме земельного участка с имеющимся ветхими строениями застройщик ничего не приобретает. Данный фактор делает такой проект в высокой степени рисковым. Ни для кого не секрет, что финансирование строительства ведется за счет привлекаемых средств. На начальном этапе компании-застройщики, используя административное «лобби», получают земельный участок, пригодный для реализации проекта. Сейчас в Столице сложилась ситуация, что свободные участки можно пересчитать по пальцам одной руки. Далее привлекаются средства «надежных» физ.лиц, которые зарабатывают на разнице в цене на разных этапах строительства, либо кооперируются свободные ресурсы крупных риэлтерских компаний. На эти средства закладывается нулевой цикл, возводится фундамент, оформляется незавершенное строительство как объект недвижимости, под который можно получить кредитные средства в банках. На эти средств возводится коробка. Часть построенных квартир выставляется на продажу уже по более высокой цене. На вновь привлеченные средства завершаются отделочные работы и благоустройство. Как видно из приведенной типовой схемы для реализации проекта привлекаются средства частных инвесторов, которые, конечно же, хотят видеть результат: вложил средства – увидел фундамент, вложил дополнительно – увидел коробку здания и крышу и т.д. В случае же с расселением возникает необходимость вкладывать значительные средства в проект, не получая очевидного результата. При этом, вложив значительные средства на расселение, денег на само строительство может и не хватить. Не многих инвесторов такая перспектива вдохновляет. А если быть более точным и объективным, то такой бизнес-проект не вдохновляет никого.
    Из всего вышеперечисленного однозначно можно сделать следующие выводы: компании застройщики, поддерживая формально инициативы администрации столицы и декларативный курс правящей власти на сокращение ветхого и аварийного жилья не будут спешить вкладывать инвестиционные средства в подобного рода проекты, а значит, заявления муниципальных властей так и останутся заявлениями. Соответственно ожидать снижения стоимости квадратного метра во вновь возводимых домах ни экономических и никаких иных оснований не имеется. Количество предлагаемых к продаже квадратных метров нового жилья также значительно не увеличится, рынок жилья останется в равновесном состоянии со спросом, а, следовательно, и с этой стороны тенденций к падению цены квадратного метра не имеется. Для этого нет никаких объективных экономических оснований.
    Безусловно, выслушав заявления властей, покупатели приостановили операции по приобретению объектов недвижимости. Это отчетливо отражается в динамике количества сделок, совершаемых на рынке.
    Вместе с тем с момента заявлений прошло значительное время, а ситуация с мертвой точки не сдвинулась. Ни один проект в сфере замещения ветхого жилья на новое даже не начат. При таких тенденциях рынок недвижимости проявляет двоякую тенденцию: с одной стороны продавцы квартир, а это, как правило, профессиональные игроки, не спешат сбавлять цену, понимая из чего она формируется и от каких факторов зависит, выжидают пока покупательский спрос «протрезвеет» от голословных обещаний власти и вернется к рыночным ценам. С другой стороны, непрофессиональные продавцы недвижимости существенно снижают цену предложения своих объектов, что делает эти объекты весьма привлекательными для приобретения.
    На сегодня сложилась ситуация когда, например двухкомнатная квартира комфортабельной планировки в центре города средней площадью 65-70 кв.м. может быть приобретена за 5,3 – 5,4 млн. руб., при этом еще два месяца назад рыночная цена подобных квартир составляла 5,8 - 6,1 млн. руб. Падение цены на 500 000 руб. за 2 мес. позволяет приобрести хорошую квартиру даже как инвестицию, так как в ближайшее время рынок вернется к прежним показателям. Такие квартиры привлекательны тем, что расположены в уже построенных домах с развитой инфраструктурой и периферией, расположены в центре города, где новые дома уже строить просто негде, такие квартиры имеют вполне приличную отделку, стоимость которой составляет 10-20 процентов от цены голых стен квартирной коробки. И с этой точки зрения при неизменном росте стоимости стройматериалов и строительных услуг эти квартиры наиболее выгодное вложение. Именно такие квартиры можно рекомендовать к приобретению без опаски. Как уже говорилось, подобные квартиры предлагают непрофессиональные продавцы, для которых важен вопрос времени продажи в силу каких-то личных планов, а не коммерческих. Но число таких предложений не велико, поэтому очень важно успеть воспользоваться ими!
    Профессиональные же игроки, понимая ситуацию, расставаться со своей недвижимостью по бросовой цене не спешат, объективных факторов для снижения цен на сегодня не существует, и ими скорее занимается выжидательная позиция, при которой им выгоднее на период «отрезвления спроса» сдавать свои объекты в аренду и получать некую компенсацию, чем расставаться с недвижимостью с большим дисконтом.
    В любом случае важно помнить, что ждать от муниципальной власти исполнения обещаний дело не благодарное. Представители власти приходят и уходят, а потребность в жилье остается всегда. На пути снижения цен на жилье власть пошла на очередной нечестный ход, который привел к замедлению спроса, а не к увеличению предложения, что ни при каких обстоятельствах не может привести к уменьшению цены на жилье.
    Будьте бдительны, анализируйте, прогнозируйте, успевайте – в этом залог Вашего успеха и благополучия!

    Обзор подготовлен аналитическим отделом «В3»